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外国人政策・金利・人口減少から見る今後の不動産市場

「人口が減れば、日本の土地価格も下がるのではないか」。そう考える人も多いかもしれない。しかし、現在の不動産市場を見ると、必ずしも人口減少と地価下落がそのまま結びついているわけではない。

2026年の地価公示では、全国平均で住宅地・商業地ともに5年連続で上昇。東京圏では住宅地が前年比5.1％、商業地が9.8％上昇した。一方、日本全体では人口減少が続いている。

なぜ人口が減っているのに、土地価格は上がるのか。

土地価格を動かしているのは人口だけではない。GDPや所得、金利、建築費、企業投資、観光需要、為替、国内外からの投資資金など、さまざまな要因が関係している。

例えば、企業投資が進む地域では工場やオフィスだけでなく、そこで働く人の住宅、飲食店、ホテル、物流施設などの需要も生まれる。熊本県の半導体関連投資は、その代表的な例だ。

また、今後の不動産市場を考えるうえで注目したいのが外国人政策である。

2025年末の在留外国人数は412万5,395人と過去最高を更新した。外国人が日本で働き生活することで、賃貸住宅をはじめ、買い物、飲食、交通など地域のさまざまな需要につながる。さらに訪日観光客はホテルや商業施設、海外投資家はマンションやホテルなどへの投資を通じて不動産市場に影響を与える。

一方、高市政権は「外国人との秩序ある共生」を掲げ、必要な外国人材の受入れと制度・ルールの適正化を進めている。外国人による土地取得についてもルールの見直しが検討されており、今後は外国人居住者による住宅需要と海外投資家による不動産取得への管理強化が同時に進む可能性がある。

さらに、金利上昇は住宅ローンや不動産投資の負担を増やす一方、建築費の上昇や円安、インバウンド需要は一部地域の不動産価格を押し上げる要因になる。

こうした状況を考えると、これからの日本の土地市場は単純な「上昇・下落」や「二極化」だけでは説明できない。

東京都心、大阪・福岡の中心部、観光地、半導体・データセンターなどが企業投資が進む地域、駅周辺の利便性が高い地域となる。その一方で、人口流出が続く郊外や過疎地域など、地域ごとに異なる動きが強まる「多極化」が進む可能性がある。

これから重要になるのは、「日本の地価は上がるのか」ではなく、「10年後も、その土地を必要とする人や企業がいるのか」という視点だ。

では、高市政権の外国人政策や土地取得ルールは、不動産市場に具体的にどのような影響を与えるのか。金利、GDP、人口減少、円安、インバウンド、海外投資まで含めると、今後どのような地域が選ばれていくのか。

 

本編ブログでは、最新データと政策動向をもとに、これからの日本の土地価格を左右する要因と「将来も必要とされる土地」の条件を詳しく解説しています。

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