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市場概況

令和7年5月の既存住宅販売量指数および第1四半期の不動産価格指数は、全国的に緩やかな回復を示した。特に区分所有マンション市場は堅調で、東京・大阪といった大都市圏の上昇が際立っている。一方、商業用不動産ではオフィス分野の下落が目立ち、分野ごとの差が鮮明になった。

既存住宅販売量指数：マンションが市場を牽引

• 全国合計：前月比 +4.2％（131.4）、30㎡未満除くと +5.0％（120.0）
• 戸建住宅：+4.1％（129.0）
• マンション：+3.6％（132.8）、30㎡未満除くマンション +4.3％（107.9）

地域別では、東京都が合計 +4.7％（150.1）、マンションは +5.1％（155.6）。大阪府は合計 +2.4％（141.8）、マンションは +2.8％（169.3）。関東地方では合計 +4.1％（132.8）、マンションは +6.4％（133.7）。近畿地方では合計 +4.6％（132.7）、戸建 +7.2％（117.8）、マンション +3.8％（148.5）。

投資家視点のポイント：

コンパクト物件を除いた数値も伸びており、単身者向けに加えてファミリー層需要も拡大。特に都市圏の中古マンションは流動性が高く、短中期の投資対象として魅力を持つ。

不動産価格指数：大都市マンションの強さ

• 全国住宅総合：+0.3％（143.0）
• 住宅地：+1.1％（118.6）
• 戸建住宅：-1.1％（117.3）
• 区分マンション：+1.7％（216.4）

東京は住宅総合 +2.4％（177.9）、マンション +4.2％（229.6）。大阪は住宅総合 +1.7％（154.4）、住宅地 +12.7％（130.8）、マンション +2.8％（216.9）。関東地方も総合 +1.0％（151.7）、マンション +1.9％（212.1）。

投資家視点のポイント：

東京・大阪の区分マンションは需給ギャップが小さく、キャピタルゲイン・インカムゲインの両面で有望。対照的に、戸建住宅は価格の軟化が見られ、人口減少が進む地域では空室リスクが高い。

商業用不動産指数：オフィスの弱さ

• 全国総合：-0.2％（144.8）
• 店舗：+1.3％（162.3）
• 一棟マンション・アパート：+2.2％（171.9）
• オフィス：-6.6％（168.8）

三大都市圏では総合 -0.1％（154.0）。店舗は +2.7％（178.4）、商業地は +4.7％（134.0）と好調。一方、オフィスは -7.6％（173.6）、倉庫 -11.2％（129.6）、工場 -6.8％（139.1）と軒並み低下。

投資家視点のポイント：

オフィスは需要縮小と賃料下落の懸念が強く、選別投資が必要。逆に、インバウンド需要や都市再開発を背景とした店舗・商業地、安定した賃貸需要を持つ一棟マンションは投資妙味が残る。

投資戦略提言

都市部区分マンション投資

東京・大阪を中心に価格・流動性が高水準で、長期保有に適する。

レジデンス型商業不動産

一棟マンション・アパートは安定収益源。運営効率化でリスクを抑制可能。

店舗・商業地投資

観光需要回復と再開発が支える。中心市街地や駅前再開発案件は注目。

オフィス投資は慎重

テレワーク定着の影響を受けやすく、用途転換や立地戦略が前提。

総合評価

住宅市場は依然としてマンション主導で堅調。特に大都市圏の区分マンションは投資妙味が大きい。一方で、商業用不動産はオフィスを中心に調整局面にあり、店舗・レジデンス・商業地への資金シフトが合理的である。投資ポートフォリオは「都市部区分マンション＋商業地＋レジデンス」を中核に据える戦略が有効と考えられる。

 

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