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国土交通省は2021年11月19日、主要都市の高度利用地地価動向をまとめた「地価LOOKレポート」（2021年第3四半期）を公表しました。調査対象は、東京圏43地区、大阪圏25地区、名古屋圏9地区、地方中心都市等23地区の計100地区で、今回は銀座の地価動向と東京都心部ハイストリートの賃料動向を詳しく見てみましょう。

主要都市の高度利用地における地価動向

「地価LOOKレポート」によると地価動向は、

◆１．東京圏(43)

①　17地区(前回 14)↑

②　14地区(前回 18)→

③　12地区(前回 11)↓

④　4地区（変動率区分が上方に移行）

⑤　1地区（変動率区分が下方に移行）

◆２．住宅系地区(32)

①26 地区(前回 24）↑

②６地区(前回８)→

③０地区(前回０)↓

④２地区（変動率区分が上方に移行）

⑤０地区（変動率区分が下方に移行）

◆３．商業系地区(68)

①14 地区(前回 11)↑

②24 地区(前回 28)→

③30 地区(前回 29)↓

④４地区（変動率区分が上方に移行）

⑤１地区（変動率区分が下方に移行）

であると報告されています。

• 対象地区（「地価LOOKレポート」（2021年第3四半期））

銀座の地価動向

銀座は日本を代表する商業地であり、店舗・上層階の飲食店舗やサービス店舗ともに好立地の物件の供給が限定的であるため、テナントの需要は底堅く、店舗賃料は高水準で安定的に推移していました。
しかし新型コロナウイルス感染症の影響で、訪日外国人及び国内買物客が大幅に減少し、当期においても、小売店や飲食店の売上高は依然として低調な水準となっていると言われています。

ただし、緊急事態解除宣言やワクチン接種の進捗等により、人出は徐々に回復すると期待される状況になってきています。

国土交通省が発表したレポートによると、賃貸市場においては、空中階店舗を中心に空室が埋まらない状況が続いているものの、立地条件が良好な路面店舗においてはブランド店舗を中心に出店ニーズが堅調であることから、全体的な空室率に変化はなく、店舗賃料は概ね横ばい傾向で推移しています。

取引市場においては、良好な金融環境を背景に物件取得に対する意欲が強い需要者も一定数認められました。
しかし、売り手には売り急ぐ動きは見られず、依然として売り物件の供給が少ない状況が続いています。
さらに取引利回りは横ばいであることから、当期の地価動向は横ばいで推移したと分析されています。

新型コロナウイルス感染症の影響により、市場の不透明感が続くなか、緊急事態宣言が終了したことで客足が回復して個人消費の増加が予想されますが、当面は当期の市況が継続すると見込まれます。

よって将来の地価動向は横ばいで推移すると予想されています。

銀座ハイストリート賃料は今後2年で2.1%上昇へ

不動産サービス大手のCBREは、高級店舗が並ぶエリアの賃料動向をまとめました。

それによれば、

◆２０２１年第３四半期の東京・銀座ハイストリートの賃料

・24.15万円（賃料月額１坪当たりで前年同期比4.7%減少）

消費増税前に駆け込み需要があった2年前との比較では30.2%の減少幅となりました。

高級ブランドの出店ニーズが見られるものの、国内のリテーラーが集積するエリアは出店の勢いに弱含み感があるとし、今後の賃料水準は、向こう2年間で2.1%上昇と見込みました。

◆表参道・原宿エリアのハイストリート賃料

・17.38万円（賃料月額１坪当たりは1年前の同じ時期と変わらず）

明治通りにある比較的面積の大きい複数の募集物件では、賃料総額が高額となるため出店の引き合いに弱さが見られるとし、半面、賃料単価が相場を下回る物件や賃貸条件に柔軟な物件には引き合いがあるとしました。

◆新宿エリアのハイストリート賃料

・17.20万円（賃料月額１坪当たりで前年同期比3.1%下落)

高級ブランドの出店立地から外れた場所で賃料が弱含んだことが主な要因でしたが、リテーラーが提示する賃料水準は相場並みといいます。

◆渋谷ハイストリートの賃料

・12.68万円（前年同期比０．７％下落）

出店ニーズに対して潜在的な供給が増えていることで小さな下落幅となりました。

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