高級不動産専門

総合不動産サービス大手JLL（本社:米国シカゴ、CEO:クリスチャン・ウルブリック、NYSE: JLL）のホテルズ＆ホスピタリティグループ アジアがまとめた調査によると、新型コロナウイルス拡大の影響は、アジア太平洋地域のホテル市場にとって中短期的には逆風となっているものの、投資家はポストコロナを見据えており、同地域における2021年通年のホテル投資額は前年比15%増の70億ドル、2022年通年は90億ドルと予測しています。

本レポート（2021年9月末時点）によると、アジア太平洋地域における2021年1-9月の投資額は63.4億ドルとなり、12ヵ国で取引数127件、約2万1,000室の取引がありました。一方、1室当たりの価格をみると36万9,000ドルから30万3,000ドルに低下しました。

2021年のホテル投資活動は、中国、日本、オーストラリアが投資額全体の67%を占めました。現在、最も活発な市場は中国で、2021年1-9月時点の投資額は15.2億ドル、長い間投資先としてトップだった日本は2位で14.8億ドル、3位のオーストラリアは12.6億ドルでした。

2021年はクロスボーダー取引が大きな役割を果たしており、このトレンドは2022年も続くと予想されています。投資家が今までアジア太平洋地域にあまり進出していなかった新たな資金プールも参入しており、ホテル投資における新たな投資家層も生まれている見込みです。

出所：JLL

外資が牽引

新型コロナウイルスが世界経済に与えた影響は過去に例がないものでした。しかし投資家はこれを有利な取引を見つける機会と捉えています。

買い手はパンデミックが新しい投資サイクルの始まりになると見ており、従前アジア太平洋地域に進出していなかった中東やヨーロッパから強い関心が寄せられるなど、新たな投資家が台頭しています。

こうした新規市場参入者が、不動産セクターに投資するために記録的な金額の資金調達を行って投資機会を狙っており、オーストラリア、タイ、日本がオフショア資金の上位3カ国を占めています。

ただし、今のところ比較的低い負債比率と金融機関との良好な関係に支えられているオーナーが強気な姿勢を維持しており、売り手と買い手の価格目線に開きがあることが同地帯の特徴となっています。

JLLホテルズ＆ホスピタリティグループ　アジアパシフィック　シニアマネージングディレクターのニハット・エーカンは、「結果として、売り手は市場が改善して価格が上がるまで保有するスタンスを継続していますが、市場の長期的な魅力は変わらない」と述べています。

中国が好疾走

アジア太平洋地域の新たな主要市場は非常に有望とみられています。

中国では、年初来既に15億米ドルのホテルおよびサービスアパートメント取引が行われています。

JLLは、中国本土の2021年の取引額が、コロナ以前の水準に相当する20億米ドルに達すると予想しています。

用途変更の可能性がある築年の古いホテルも、容易にアパートメ ントに転用可能であり、改修費用が大幅に節約されることなどから、 賃貸住宅を嗜好する国内・海外の投資家から引き続き高い人気を得ています。

投資家はまた、持続的な国内レジャー旅行需要も見込んでおり、揚江デルタや粤港澳大湾区等の主要都市圏周辺のラグジュアリーリゾート物件への関心を高めている。 ホテル物件の購入者は、ポートフォリオ分散化を望むものの、対外投資規制を受ける国内富裕層となる可能性が高い。

更に、中国の「三道紅線（３レッドライン）」不動産融資規制により資金繰りが厳しくなったデベロッパーが財務改善のため、ノンコア資産を処分するための売却物件が増えると見込まれています。

中国不動産大手の恒大集団を巡る最近のニュースも、競合他社に資産売却圧力を加えるだろうと見られているものの、 2022年も好調な市況の継続が予想され、中国はまたしても20億米ドルの当たり年となる可能性が高いと本レポートでは予測しています。

日本が復活

従来、地域市場を先導した日本のホテル投資はここ数年間控えめだったが、中国と同様のレジリエンスが期待されています。

2021年末までに日本でのワクチン接種率が人口の80%に達し、来年前半には国内観光の回復が見込まれるため、取引環境が大きく改善される可能性があると思われます。

国内外の投資家の投資意欲は引き続き旺盛であり、それを抑制している要因は質の高い売却物件が限定的であることのみと言えます。

また、国内の銀行による融資率の抑制、高い利ざやでの既存顧客への新規融資を控えていることから、市場は売り手と買い手の価格目線の乖離が顕著です。

質の高い資産が売りに出されていない東京については、プライム資産を求める資金が多いためコロナ以前の水準からの値下げは限定的となるでしょう。

鉄道会社や国内企業による資産売却がみられるようであれば、2022年に25億米ドル-30億米ドルへ投資額が回復する可能性があります。

出所：JLL

JIL日本執行役員ホテルズ＆ホスピタリティ事業部長の辻川高寛は次のように述べています。

「日本のホテル投資及び運営マーケットにおいても、新型コロナウイルスの影響が継続しているものの、足元の新規感染者数の減少などを背景に、センチメントの改善が進んでおります。底堅い国内需要に支えられた日本のホテルマーケットは引き続き国内外のホテル投資家の投資デスティネーションの上位に位置付けられており、2022年以降の投資活動の拡大が期待されます。」

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