高级不动产专门

这次将讨论“最多可借多少住房贷款③？”

◆3．最多能借多少？

当你开始考虑买房时，最初你应该思考哪些问题呢？

• 买新房还是二手房？
• 买一户建还是公寓？
• 在哪个地方找房，沿交通线，靠车站，还是按照省市区街道来找？
• 预算多少？

另外还有其他方面值得思考。

这回，我们就在④问题上，讨论能借多少，来说明借款上限。

先来解说还款比率这个计算借款额度的重要概念。

【3－(1)．flat35的还款比率是什么】

例如，假设A先生准备使用flat35买住房。

【A先生】

他今天35岁，是工薪族，年收入500万日元，家里还有老婆和一个孩子。

Flat35窗口在审查贷款时，会使用还款比率35%这个条件来判定借款额度是否合适。

500万日元×35%=175万日元（每年）

175万日元÷12个月 = 14.5万日元（精确到小数点后两位）

在此情况下，从金融机关的角度看，A先生的还款能力就是“每年只能还175万日元”，所以每月只能贷款给他不多于14.5万日元。

同样地，贷款4850万日元，按照2021年12月份的利率1.330%和35年还款期限来算，每月要还14.45万日元。这就不难理解A先生最多可借约4850万日元。

但是，在计算贷款额度时，要注意当事人有没有从其他金融机构借款。

例如，A先生借了其他金融机构每月2.5万日元的车贷。那么，他每月顶多只能还房贷14.5万日元-2.5万日元=12万日元，所以一共可借4000万日元。

从其他金融机构借款很正常，如：

【从其他金融机构借款的情况】

• 购物贷款（包含买宠物的贷款）
• 手机分期付款
• 学费贷款（有时候不需要付利息）
• 车贷
• 资产担保贷款（不动产投资等）
• 无担保贷款（银行现金贷款、消费者金融等）
• 信用卡现金贷款（虽然没有借钱，但是信用卡自带现金贷款功能，这时候现金贷款额度会算入贷款比率）

总之，如果您考虑购房，您需要确认目前您可以从哪家金融机关贷款多少？您是否有能力还全款？您有没有信用卡或带现金借款的信用卡？

【flat35利率情况】

https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/kinri/index.php/rates/top

【flat35使用条件】

https://www.flat35.com/loan/flat35/conditions.html

【3－(2)．什么是银行贷款的还款比率】

接下来会简单说明银行贷款的还款比率。

再次用A先生做例子。

B银行审查A先生的贷款额度时，会根据A先生的个人条件调整flat35的还款比率。

这些条件包括抚养人数，工作公司的上市情况等各种条件（每个金融机关审查规定不同，一般不公开。这回的说明都是根据设想条件来的）。

假设A先生在上市公司上班，需要抚养两个人，则审查会降低贷款比例5%，按照30%来计算。

500万日元×30％=150万日元（每年）

150万日元÷12个月=12.5万日元

B银行判断A先生的还款能力为“每年150万日元”，因此每月可贷给他低于12.5万日元。

接下来，会计算究竟每年借多少、借多少年，月贷会低于12.5万日元。计算的利率和flat35不同。

Flat35以实行的1.330%作为审查利率。

那么，如果A先生按照B银行实行的利率计算，则还款比率接近上限。如按照B银行的浮动房贷利率来算，那会怎么呢？

所谓的变动利率，就是利率有可能随着市场而变动。

若市场利率上升，则还款额增加, A先生的还款比率也增加。有时会陷入无法偿还债务的境地，如付不起生活费和孩子的教育费用。这样下去，很有可能成为债务不履行。同时，银行也可能无法收回债权。

总之，A先生会有还不起银行贷款的风险。

说个额外的，若是还不起贷款，则还有以下选择：

• 把抵押的房屋卖掉一次性还完贷款
• 卖掉自己的财产和其他资产一次性还完贷款

诸如此类的方法很多。但若抵押的房屋不够偿还剩余贷款的话，借款人有义务用自己所持有的其他资产和财产来进行偿还。

万一，债务人卖掉了自己的房子之后依然还不完，而其他财产和资产又不够，则未还完的贷款就成了作为债权人的银行的坏账。为了避免这种情况，才有了住房贷款审查。

（当然，这也是为了减轻作为消费者债务人的风险。）

回到主题，很多银行都是使用变动性利率，因为直接使用实行的利率作为审查利率，比较危险。实际上，银行会把在实行的利率上面加一些来作为审查利率使用，从来降低风险。

那么，B银行若设定审查利率为4%，那么A先生可贷多少呢？

若贷款2800万，按照利率4%还35年来算，月贷则为12.4万日元。若贷款为2800万以下，则A先生可从B银行贷到款。若他还有其他贷款，则可贷款额度还会再降低。

另外，每个银行会有自己的贷款条件如“年收入要求”等，也需要注意。

【3－(3)．总结】

考虑购买住房时，首先应思考

• 新房还是二手房？
• 一户建还是公寓？
• 在哪里找房，交通沿线，车站，还是省市区街道？
• 预算多少？

要好好讨论这些方面，在决定预算时，一定要把握好自己可贷额度的上限和实际借款时还款比率。

这是为什么呢？因为判断要购买的房子对自己现状的影响和未来的风险是购房的重要考虑因素。

关于住房贷款审查，下回会详细解说。大家购房时不要忘记思考自己从别的金融机构借了多少，信用卡、现金贷款、购物贷款的情况等。这些方面会影响预算。

最后，计算贷款额度可使用网上的模拟贷款网站。可以上网检索各个金融机关。

【参考.　※预购买一亿日元的房子】

GLOCALY 有很多东京南边的房产。若是想在那里买一户建，最少也要一亿日元吧。

因此，若是A先生想要购买一亿日元房产C的话，哪些条件是必要的呢？此时你可能想要做个简单的模拟预算。

另外，我们按照B银行的变动住房利率来讨论。

【条件】

物件C的价格：一亿日元

购房诸费用：600万日元

 住房贷款的利用条件：房产价格10%和其他费用作为首付。

若贷款预定为9000万日元。

审查条件按照还款比率30%，审查利率按照4%，还款35年，且有每月4.5万车贷的情况下，为了获得9000万日元的贷款，什么条件是必要的呢？

9000万日元按照4%利率还35年的话，每月需要还39.8万日元。加上车贷4.5万，每月要还约44.4万日元，每年还531.6万日元。

若每年还531.5万日元，还款比率为30%的话，年收入需要到1772万日元。

因此，利用B银行的房贷买房子C的话，A先生需要准备现金1600万日元，且年收入在1772万日元以上。

（若是flat35, 只有8000万日元额度的A先生，需要自备现金2600万日元，年收入达980万日元才有可能购买。）

※以上的计算，没有考虑到夫妻共同还贷的情况。

※以上的计算，都是大概的借款额度，不能保证贷款成功。

※以上的计算，也未考虑到生活风险。

以上，是对第二回住房贷款的简单总结。您若有兴趣，请通过我们的平台详细咨询。

敬请期待第三回。

谢谢您的支持。