高级不动产专门

随着建筑老化、人口减少以及居住者老龄化的加剧，日本各地的公寓（マンション）在管理方面面临着日益严峻的挑战。为应对这些问题，国家正在推进对《公寓标准管理规约》等相关制度的全面审查，并计划在 2025 年实施重大制度改革。为了明确改革方向，政府在 6 月至 9 月期间召开了三次专家讨论会，广泛涉及多项议题。

本次改革的核心之一是 扩大维修基金的使用范围。过去维修基金主要用于修缮工程，但在实际管理中，还包括调查、设计和运营管理等多项支出。2025 年的改革方向指出，维修基金今后可用于修缮以外的必要费用，甚至包括 拆除前的准备费用。这意味着维修基金将被重新定位为“可用于未来再生和重建的资金”，有助于公寓更灵活地进行长期规划。

另一项重要内容是 明确损害赔偿请求的代理权限。过去在共用部分发生事故时，谁可以代表全体业主提出索赔并不明确。新制度预计将明确授权理事长代表区分所有者提出索赔。同时，赔偿金的使用将被限定为公寓整体修缮或防止再次发生的用途，提高透明度与公正性。

针对全国普遍存在的 公寓理事缺乏问题，新规拟允许业主的家属或亲属代行理事会相关工作。此外，还将强化入职身份确认以防止冒名顶替，并明确 防灾体系建设 的要求，例如制定防灾手册、确认避难路线等。为减少吸烟纠纷，公寓内部的 吸烟规则 也将被进一步明确。

为提高决策效率，本次改革还包括多项制度设计：
• 放宽重大议案的表决要件
• 可将无法取得联系的业主排除在表决权之外
• 为海外居住业主设立 国内代理人制度
• 对“无人管理”或“弃置”专有部分实施法院指定管理人制度

这一系列改革意味着公寓管理将从过去“少数理事承担大量责任”的模式，转向 所有业主共同参与的协同管理模式，成为公寓管理的重要转折点。

▶ 在正文中，我们将对全部 12 项改革要点进行更深入的解析。

“维修基金究竟如何变化？”
“管理委员会的职责将如何强化？”
“公寓买卖和租赁会受到什么影响？”

这些常见疑问，我们都在正文中逐项进行清晰整理，
帮助读者从生活者的视角理解改革带来的影响。

正因为这些变化关系到我们未来的居住环境，
我们诚挚邀请您继续阅读正文，将其视为与您息息相关的重要信息。

 

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