高级不动产专门

2026年，投资者将被迫在“该出手，还是该等待”之间做出判断

“房地产价格真的会下跌吗？”
“在利率上升的背景下，现在还适合买入吗？”
“面向2026年，投资者究竟应该依据什么来做判断？”

带着这些疑问，许多投资者正在审视当前的不动产市场。

从最新公布的不动产价格指数（2025年9月／2025年第三季度）来看，日本全国住宅综合指数为145.4，环比持平（0.0%），依然维持在相对高位。从细分数据看，住宅用地指数为120.7，环比上升0.3%；独栋住宅为118.6，环比下降0.7%；公寓（分户所有）为222.2，环比上升0.1%。整体并未出现明显崩塌，但不同用途之间的“温差”已经开始显现。

交易量同样没有失速。既有住宅销售量指数（2025年9月）显示，全国合计的季调值为128.7，环比增长4.9%；公寓的季调值也回升至132.3，环比增长6.4%。法人交易量指数方面，总量为277.2，环比增长1.3%，住宅合计为308.3，环比增长2.7%，资金并未突然从市场中消失。

然而与此同时，市场整体也在弥漫着一种共识：过去行之有效的投资方法，已不一定还能原封不动地适用。
“价格没跌就安心”“交易量增加就代表市场强劲”这样的简单判断，已经难以成立。从数据结构中，反而能看到更为复杂的现实。

在2025年12月底的博客中，我们曾整理过市场的基本结构，包括：

• 通胀与利率上升导致实际需求层趋于谨慎
• 国内投资者采取更严格的筛选态度
• 海外资本对部分资产类别形成支撑，使其保持韧性

此后公布的价格指数、既有住宅销售量以及法人交易量等数据，并未否定这一判断。相反，全国住宅综合指数在高位横盘的同时，独栋住宅走弱、公寓保持坚挺的走势，反而印证了市场正如预期般，迈向“安静的高位区间”与“三极分化”。

那么，2026年的房地产市场将走向何方？
投资者又应以何种姿态面对？
让我们按顺序来看。

2026年不是“买不了”的一年，而是“不能犯错”的一年

如果用一句话概括2026年的房地产投资环境，那就是：
“机会确实存在，但一旦选择失误，结果将出现明显分化的一年。”

通胀与利率上升并非短期现象，实际需求层的谨慎态度在2026年仍将持续。对房贷还款的重视程度正在明显提高，在首次购房者中，“如果没有必须现在买的明确理由，就选择不行动”的判断，已逐渐成为普遍共识。

日本国内投资者同样如此。金融机构的放贷态度依旧审慎，在收益率下降、融资条件趋严的背景下，投资者更倾向于控制规模，将资金集中于成功概率更高的项目。在数据看似“横盘”的阶段，买方的审查标准反而变得更加严格，结果更容易因条件优劣而拉开差距。

这并非市场降温，而应被视为房地产市场已从“追求规模扩张”正式转向“重视质量筛选”的信号。

自住需求层与国内投资者进入“防守优先”的阶段

对于自住型购房者而言，通胀与利率上升的影响更加直接。“暂时不必急着买”“再观察一段时间”的观望情绪正在扩大。

虽然既有住宅销售量指数显示全国合计环比增长4.9%，但将其简单理解为“需求全面回暖”属实危险。公寓环比增长6.4%，但不同地区、不同规模之间的差异明显。与其说是复苏，不如说是“只有确定要买的人在买”。

日本国内的个人及法人投资者亦是如此。金融机构更加重视自有资金比例与还款能力，加之房价上涨导致表面收益率承压，投资者正在从“多买”转向“只挑不出错的项目”。

与其说是“投资资金撤离市场”，不如说这是一个避免过度投资的正常化过程。事实上，法人交易量指数合计环比上升1.3%，住宅合计上升2.7%，资金并未停滞。

海外投资者持续参与日本市场

另一方面，海外投资者对日本房地产市场依然保持着一定的兴趣与投资意愿。在日元持续走弱的背景下，日本房地产以外币计价显得相对便宜，加之政治稳定性与法律制度透明度，也持续受到肯定。

当然，海外资金并非铁板一块。来自中国大陆的资本可能受国内监管与资金流动限制影响，投资节奏趋缓；而欧美及亚洲的机构投资者，则越来越将日本视为长期配置资金的市场，而非短期套利之地。

东京市场进入“不易下跌，但也难以上涨”的阶段

在东京，开发空间有限，而建材与人工成本上升抑制了新供给。在供给难以增加的情况下，价格大幅下跌的可能性依然有限。

但“东京就一定处于优位”已无法一概而论。最新不动产价格指数数据显示，东京都住宅综合指数为180.7，环比下降2.5%；住宅用地为144.1，下降8.1%；独栋住宅为138.3，下降2.4%，短期内已显现出调整迹象；而公寓指数为233.5维持横盘。这表明东京市场内部已开始分化：公寓坚挺，住宅用地与独栋住宅偏弱。

交易量方面来讲，东京都合计既有住宅销售量指数为152.1环比接近10%的增长，公寓（分户所有）也达到159.0，环比增长9.9%，显示交易仍在进行。尽管如此，与其说是价格表现强劲，不如说更可能处于“只有能成交的房源才会成交”的状态。

结果是，买方选择观望，卖方无需急于降价，一个典型的高位僵持行情正在形成。2026年大概率仍将是一个难以出现剧烈上涨或暴跌的平稳市场。

区域差距扩大，“三极化”趋势定型

房价上涨的区域偏差愈发明显。涨幅集中于核心城区与再开发区域，而周边城市则持续温和调整。

关东地区住宅综合指数环比为153.4下降0.7%，而近畿地区为144.5仅小幅上升0.2%。从都道府县来看，东京都的住宅综合指数下降2.5%，而大阪府的住宅综合指数则上升2.5%，达到156.4；公寓（分户所有）也上涨1.3%，至218.8，地区之间的走势差异十分明显。

当前市场格局呈现出三极化：

• 都心地区：维持高位
• 周边城市：横盘至缓慢下行
• 地方城市：停滞

“哪里都能涨”的时代，正在彻底成为过去。

租金上涨具有局部性，过度乐观不可取

东京23区住宅租金同比上涨约10%，乍看之下投资环境良好。但这主要源于需求向市中心集中，郊区与地方仍面临人口减少与需求下滑。

租金上涨区域与未上涨区域之间的差距正在拉大，局部强势并不等于全国支撑，这一点尤其值得新手投资者警惕。

酒店市场持续受到海外资本支撑

海外资本存在感最强的，依然是酒店市场。2025年全面复苏的入境需求，在2026年有望在日元走弱的推动下继续保持稳健。

从非住宅领域看，商业地产价格指数显示，不同用途之间的分化正在加速。全国商业不动产综合指数为147.0，环比增长0.9%；其中，零售物业指数为168.8，增长2.9%，表现相对稳健。相比之下，办公物业指数为168.9，下降5.4%，用途之间的差异愈发明显。即便在三大都市圈内，这种分化同样清晰：办公物业指数为172.5，环比下降9.5%；而仓储物流设施上升11.6%至144.8，工厂物业也增长3.9%至150.9，资金流向呈现出明确的取向。

因此，包括酒店在内、收益可预测性较高的用途，仍将更容易吸引资金，除东京、大阪等大城市外，机场交通便利地区及主要旅游目的地周边，投资关注度有望进一步上升。

结论：2026年不是“观望”的一年，而是“甄别”的一年

2026年的房地产市场，既不是“不动的人一定正确”的一年，也不是“人人都能赚钱”的一年。

全国住宅综合指数维持在145.4的高位区间，环比持平；既有住宅销售量和法人交易量继续增长，表明市场资金仍在流动。

真正的变化在于分化的加速。东京都住宅用地价格已出现明显调整，而大阪仍保持相对强势，区域与资产类型之间的差距正在拉大。

当前市场的关键已不在于判断价格涨跌，而在于识别哪些区域和资产具备投资成立条件。

2026年并非无法出手，但判断失误的代价将明显上升。

未来看房必须把握的三个视角

即便是初学者，只要意识到以下三点，就能摆脱“不安却无从判断”的状态：

1. 这个区域是否具备现在与未来都能持续吸引人口的理由？
2. 是否存在明确的实际使用需求？
3. 是否具备海外投资者认可的结构（区位、用途、收益性）？

从这个角度看，“价格高就危险”“收益率高就安全”的判断，本身就蕴含着巨大风险。

“什么都不做”，也是一种合理选择

最后要强调的是，暂时不行动，并不等于逃避。

在市场处于高位、方向感模糊的阶段：

• 积累知识
• 学会解读数据
• 理解失败案例而非只看成功故事

这些准备本身，将深刻影响未来的投资成果。

2026年的房地产市场，将对凭感觉和冲动行事的人更加严苛，而对理解结构与数字的人更为友好。

机会确实存在，
但它并不属于所有人，也不分布在所有地方。

正因如此，保持冷静、不被煽动、耐心甄别，
才是面对未来房地产市场最稳健、也最具可复制性的立场。フォームの始まりフォームの終わり

 

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