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第三回：日本住房贷款
2022/1/25
日本不动产小知识
这回将讨论问题④：所谓的审查是什么？
◆4．什么是审查？
使用房贷购买住宅时，首先必须接受金融机关的贷款审查。
金融机关通过严格审查作为债务人的购房资格，以减少将来的坏账风险，把资金只贷给可收回债权的人。
金融机构的住房审查，主要包括以下两个方面。
就是“欲购住房的担保力”和“申请贷款人（债务人）的还贷能力”
以下就这两个方面进行说明。
- 【4－(1)．欲购住房的担保力】
所谓的“欲购住房的担保力”就是计算对象房产的资产价值，评估以后可卖出的价格。
金融机关会根据自己独有的计算方式来评价房产价值，以防止贷款人还不上款时，可通过卖出其房产来收回资金。
一般，会去看房屋的土地面积、专有面积、房屋格局、位置等。但也会从市场交易纪录来衡量购买价格。
像其他极其狭小（大约20平米前后的一室公寓）的物件，并不是用来自住的，而是用来投资的，那么基本不能使用住房贷款。
- 【4－(2)．申请贷款的债务人的还款能力】
所谓的“申请贷款人（债务人）的还贷能力”也可以说是那个人的信用能力，是贷款审查最重要的因素。
评价信用能力时，会考虑以下情况。
① 个人信用信息
金融机关在审查贷款申请时，首先会照会相关机关，获取申请人的个人信用信息。
个人信用信息机关有CIC、JICC、KSC等。每个机关提供的情报不尽相同。金融机构主要调查申请人的还款滞纳情况（常态还是暂时）、有无重大金融事故（如还款长期延误、破产、和债务整理等）。
在这个环节如果出问题的话，预审查就不能通过，贷款会变得比较困难。
② 还款完毕和借款时的年龄。
很多金融机关把79岁或80岁设为还款年龄上限，按照最多可借35年来算，借款年龄大约在44岁或者45岁。
③ 可连续工作年限
④ 年收入
⑤ 雇佣形态
这些作为申请人的工作情况来审查其还款能力。
一个公司职员连续在企业工作，可以认定其拥有可偿还35年贷款的稳定收入。一般，金融机关把连续两年在同一家公司工作作为条件。因此，转职后立刻申请房贷，估计通不过。
另一方面，有些金融机关要求出示每月的工资收入（一般最低三个月的工资单），从而计算申请人12个月的年收入。
但是，有的公司每年会给两次奖金。这样按照月收入×12个月计算出来的年收入就不包含奖金。可贷额度和还款比率就只能按照这个比实际低的预计额来计算。
另外，对于自营业者、公司董事、和经营人，为了确定他们的收入，需要他们提供公司几年来的决算报告书和本人的个人确定申告书。有时，还需提供今后的事业发展计划等说明文件。
因此，对于刚创业不久的经营人和自营业者，由于无法提供几年来的决算书，因此无法借到房贷。
⑥ 还款负担率（还款比率）
关于这一点，正如第二回（您最多可贷多少）说明的一样，是基于从年收计算出的还款比率，来审查贷款额是否合适。
⑦ 健康状况
贷款较多时，很多金融机关会要求申请人加入团体信用生命保险（团信），在房贷审查时，申请人需提出加入证明以及相关文件。
相关文件可能包含诊断书，该诊断书会影响申请人加入的团信种类，包括一般团信（只有死亡保障）、疾病保障团信（三大疾病和生活习惯病等）、Wide团信（因为健康问题无法加入一般团信的人，会通过增加利率来放宽加入团信的基准）。这些团信种类和条件也将成为审查内容。
【4－(3)．总结】
在向金融机构申请房贷时，首先要正确把握自身的个人信用情况、工作情况、年收入和健康状况等。
另外，公司职员的情况下，要考虑公司的上市情况。
如果自己没有重大金融事故，可以在网上银行等进行房贷的预审查。
如果申请人没有申请过高的贷款金额，也没有其他特别情况，审查基本没问题。一般来说要先获得贷款的预通过，再去申请房贷。
申请购买房产后，大约一周的时间，房贷申请人要去金融机关申请房贷审查。
虽说在某金融机构进行了事先审查，但并不是说一定要从这家贷款。这一点还请大家放心。
各种各样的金融机关都有自己的房贷产品，各具特色。推荐大家好好调查，找专业人士商谈。
以上就是第三回的房贷内容总结。感兴趣的读者，可以通过我们的咨询平台获取更详细的信息。
敬请期待第四回的讨论。
衷心感谢您的持续关注。