高级不动产专门

全球市场分化，投资者该如何判断？

转眼间，2025年已然过半。回顾上半年，全球房地产市场呈现出显著的分化格局。尽管关税、高利率环境以及经济放缓等多重因素带来冲击，各国市场仍各自孕育出不同的投资机遇。

本文将以美国、中国与日本三大市场为核心，梳理其现状与前景，并进一步探讨投资者应在“何处”以及“如何”把握良机。接下来，让我们先了解当前房地产市场的全貌吧。

美国：局部市场存在短期抄底机会

美国部分城市房价回落，局部市场具备“抄底”条件，但整体仍被高利率环境所压抑，成交动力不足。2025年7月底，美国部分城市房价下跌：

• 奥克兰 (加利福尼亚州)：-6.8%
• 西棕榈滩：-4.9%
• 奥斯汀：-2.9%
• 休斯敦：-2.8%

奥克兰海湾大桥 (加利福尼亚州)

根据 《Business Insider》 报道，在全美50个主要都会中，有39个城市显示房价月度下跌，跌幅创下自2012年以来的新高。对于寻求短期投资的投资者而言，美国南部州及科技产业放缓的城市确实存在一定的「抄底」机会。但需要特别注意：当前利率水平依然偏高，短期内市场流动性有限。投资人必须精挑细选地段与产业结构，切勿以为全美范围内都能入场。

中国：跌势放缓但仍需观望

中国一线城市房价跌幅已收窄，市场有望逐步回稳；但二三线城市跌势未止，政策重心在“保交楼、保刚需”，短期投资空间有限。根据国家统计局数据显示，2025年8月份商品住宅销售价格变动如下：

• 北京：-3.5%
• 上海：+5.9%
• 广州市 (广东省)：-4.3%
• 深圳市 (广东省)：-1.7%

广州街景

8月房价跌幅进一步收窄，表现显著优于2024年的剧烈下滑。然而，在全国70个重点城市中，仍有60个呈现连续下跌趋势。一线城市的核心地段虽已逐渐逼近底部，但依旧以自住需求为主。二三线城市的风险依然偏高，仍需等待政策发力。整体而言，中国房地产市场正逐步由“投资”转向“居住”，对房地产的投资热度持续降温。

日本：稳健上涨，长期投资首选

日本市场持续稳步上升，外资不断涌入，房价维持高位。对追求稳健回报的投资者而言，是长期投资的优选。相较于美中市场，日本房地产整体走势更显稳健，具体涨幅如下：

• 全国平均地价同比上涨 +2.7%（已连续四年上涨）
• 东京住宅：+8~10%
• 大阪住宅：+8~10%
• 名古屋住宅：+3~5%
• 福冈住宅：+9%

（数据来源：日本国土交通省）

2024年东京新建公寓供应量锐减17%，创下自1973年以来的新低，供需失衡持续发酵。加之日元疲软，进一步吸引海外资金不断流入。疫情期间，中国内地房地产政策使高净值人群转向海外投资，日本因此成为最大受益者，且这些资金并未出现回流迹象。

东京都中心的景观

2024年东京商业地产成交额突破5兆日元，而2025年上半年外资投资金额同比增加31%，达 2.87兆日元。对于长期投资者而言，银发住宅（高龄租赁住宅）、物流设施以及数据中心等新兴资产类别具备可观的增长潜力，值得重点关注。尽管入场成本偏高，但在外资持续涌入的支撑下，日本依旧是资产配置的首选。

美国降息与日元走势的关系

美联储于2025年9月17日宣布降息0.25%，旨在刺激经济。

自2022年3月起，为了抑制通货膨胀并防止经济过热，美联储持续加息。直到2023年7月再度上调0.25%后，核心通胀指标已回落至相对合理水平，因此美联储自2023年年中起暂停加息，且自2024年7月31日起维持利率不变。为进一步提振经济、降低失业率，美联储于2024年9月18日宣布降息0.5%，正式启动降息周期。此后在11月与12月再次连续降息。主席鲍威尔表示，未来降息步伐将逐渐放缓，甚至可能阶段性暂停，以保持货币政策的灵活性。

美联储总部

美联储此次降息意在改善就业状况，提振市场活力，从而带动整体经济增长。然而，虽然降息确实有助于刺激经济，但若操作过度或过于频繁，反而可能推升通胀压力。降息意味着更多资金释放至市场，若货币供给过度膨胀，必然导致货币贬值，消费者将付出更高成本购买商品，从而加剧物价上涨。另一方面，有美国业内人士指出，美联储本降息的部分原因是受到政治压力驱动，且与其对经济前景的预测并不一致。此举在一定程度上增加了股票、债券及美元市场的风险。但鲍威尔重申，美联储将坚守独立性，强调以数据为基础开展工作早已深植于联储文化之中，从不受外部因素左右。

在记者会上，鲍威尔谈及房地产市场时指出「多数分析师认为，只有大幅度调整利率，才可能对房地产行业产生显著影响」，强调当前的降息举措或许难以带来立竿见影的效果。对于美国投资者而言，未来两个月的经济数据表现，将成为判断美联储是否会在10月和12月再度降息的关键依据，值得高度关注。

日本央行总部

理论上，美国降息会导致美元利率下行，美元资产的吸引力随之减弱，资金外流从而引发美元走弱。与此同时，日美利差缩窄，套息交易的吸引力下降，部分资本可能回流至日元市场。由于日元在国际金融体系中长期被视为避险货币，投资者自然倾向于认为：美国降息 = 美元贬值，日元走强。

然而，即使美国进入降息周期，日本央行仍需权衡国内经济状况，升息空间极为有限。
面对美国的政策利率，在（18〜19日）为期两天的货币政策会议后，日本央行继续将政策利率保持在0.5%左右。日美利差依旧存在，对日本出口及日元走势形成掣肘。尽管市场普遍预期美联储将在2025年再次降息，但真正决定日元走向的关键，仍在于日本是否愿意将政策利率提升至1%以上。

会员专属博客中深入分析了美国降息对全球房地产的影响，以及在美、中、日三大主要市场中应对该政策所需的短期与中长期投资策略。
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