高级不动产专门

 

近年来，在东京、大阪等大都市圈，“购买新建公寓后在短期内出售”的短期交易（也称 Flipping）明显增多。短期交易指的是购买可能升值的房产，并在数个月到约一年内出售以获取利润。

过去主要由部分投资者进行的手法，近几年已扩展到一般购房者，在东京都心已逐渐成为市场的一大特点。特别是东京都心 6 区，在购入后短期转售的新建公寓大幅增加，房地产市场的动向正发生显著变化。

短期交易增加的背景涉及多重因素，包括房价高涨、热门区域的供需关系变化、海外投资者动向等。本文将结合最新数据，从地区差异、不同价格区间、海外居住者影响等角度，详细分析短期交易的真实情况。

东京・大阪・神奈川・兵库的短期交易皆呈增长趋势

2024 年 1〜6 月的短期交易占比：

• 东京都：8.5%
• 神奈川县：5.1%
• 大阪府：6.2%
• 兵库县：7.1%

全部高于近年平均值，尤其是东京都，从 2023 年的 5.2% 大幅上升。

与过去 5 年（2018〜2022 年）的最高值相比，东京在 2024 年超过了 2021 年的 7.3%，短期交易愈加活跃。越靠近市中心，比例越高，显示短期交易正在都心地区定着为一种交易惯例。

大型公寓的短期交易急剧增加

近期趋势显示，超过 80% 的短期转售发生在大型公寓项目中。可以推断，供应户数较多的物业因流通量较高，具备更强的转售便利性。

另外，从各区域来看，东京都23区的短期买卖比例为3.5%，都心6区则达到7.5%，两者都呈现较高的水平。在大阪府与京都府，也可以看到类似趋势：相比整个府范围，大阪市、京都市等核心城市的比例更高。

变化最剧烈的是 新宿区：从 2024 年的 1.9%，在 2025 年上半年飙升至 14.6%，仅一年半便上升约 12.9%，供需变化十分明显。

都心 6 区的短期交易以 2 亿日元以下的中价位为主

2023 年 1 月〜2024 年 6 月期间，都心 6 区短期转售的新建公寓按价格区间如下：

• 1 亿日元以下：63.0%（516 户）
• 1~2 亿日元：30.8%（252 户）
• 2 亿日元以上：6.2%（51 户）

可见 93.8% 属于 2 亿日元以下，短期交易的主流集中在中价位，而非高端豪宅。

此外，97.4%（748 户）为日本国内居住者购买，海外居住者仅占 2.6%（20 户），说明市场主力仍是日本国内自住与投资族群。

新建公寓的购买中：海外居住者比例缓慢增加

整体来看，海外居住者对新建公寓的购买比例维持在 0〜3%，但有缓慢上升趋势。

2025 年 1〜6 月海外居住者取得比例：

• 东京都：3.0%
• 大阪府：2.6%
• 京都府：2.3%

与 2024 年（东京 1.5%）相比，东京都几乎倍增。

按海外地区来看，疫情前以 中国、香港、台湾 为主，近年来 台湾占比最高。此外来自新加坡、美国、英国的购买也逐渐增加。然而，并未观察到他们在 2 亿日元以上高价房产中积极进行短期交易。

都心 6 区整体购买：1 亿日元以下占多数，2 亿以上不到一成

2023 年 1 月〜2024 年 12 月期间，新建公寓购买价格结构：

• 1 亿日元以下：56.7%（4,891 户）
• 1〜2 亿日元：37.3%（3,218 户）
  → 2 亿日元以下共 93.9%（8,109 户）
• 2 亿以上：6.1%（523 户）

海外居住者占比在价格区间差异不大：

• 2 亿以下：3.2%
• 2 亿以上：3.8%

海外居住者的短期交易也逐渐增加

东京 23 区海外居住者购买新建公寓的数量近年维持在 约 300 件左右。但他们的短期交易数量与占比呈增长趋势。23 区短期交易占比在 6〜9% 上下，显示其流动性与便利性影响甚大。

 

总结

新建公寓的短期交易在东京都心的存在感逐年增强。尤其以大型开发案与 1〜2 亿日元的中价位为主力，主要由日本国内居住者推动。海外买家的参与虽然增加，但在高价位房产的短期交易中并不活跃。

随着都市供应与需求变化、不同价格区的流动性、与海外投资动向影响，未来仍需对新建公寓市场进行更细致的观察与分析。

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