2025年 日本房地产市场回顾 与 來年的展望

2025年日本房地产市场回顾与來年的展望

2025/12/26

市场预测专栏

—2025年，到底是怎样的一年—

2025年的日本房地产市场，是全球金融环境剧烈震荡的一年。美国进入降息周期，而中国与英国则面临高净值人群资产外流的局面，使利率、汇率以及跨境资金流动的走向出现明显波动，使得市场格局愈加复杂多变。

在这一浪潮之中，日本亦从长期的货币宽松政策逐步加息转向国际水平的正常轨道，日本房地产因此再度成为国际投资者关注的焦点。尽管日本并不具备零所得税或“黄金签证”等政策红利，但政治稳定、社会治安良好，以及资产价格波动相对平稳等特质，使其在全球资产配置选择中具有吸引力。

日本并非多数人首选的移居地，却在“资金该放在哪里、何时配置”的长期投资逻辑下，坐稳其作为稳健资产配置的定位。结果让日本全国主要城市的地价已经连续七个季度上涨，加上旅游发展增长与日元贬值，导致海外资本进一步涌入酒店、综合商业设施、物流设施以及东京中心部的黄金地段。

与此同时，住宅市场出现区域分化，市中心的房价持续上涨，而郊区的涨幅停滞，差距也在不断扩大。上述变化，将成为解读2026年及其后市场走势的重要因素。

本文将回顾2025年值得关注的市场大事，并展望2026年房地产市场的走向，分析投资者应关注的战略重点和投资领域，探讨新一年中的机遇与风险。

截至2025年11月，日元汇率维持在1美元兑155日元区间，期间亦一度触及157日元。鉴于日美利差虽有所收敛，但其结构性格局并未发生根本改变，市场普遍认为短期内出现日元大幅升值的的概率不高。

在此汇率环境下，日元走弱使日本资产对海外投资者而言更具吸引力，吸引他们将目光投向都心房地产、酒店及商业设施等与旅游产业高度相关的资产，进而带动相关投资房产的盈利增长，为日本旅游业注入更多活力。

结果显示，在2024年底至2025年期间，由外资主导的大型房地产交易接连出现，具体包括：

2024年12月：美国某资产管理机构以约4,000亿日元收购“东京花园露台纪尾井町”（外资在日本不动产投资案件中属史上最大规模）
2025年1月：加拿大大型投资基金以约1,800亿日元取得“目黑雅叙园”部分所有权
2025年2月：香港某房地产私募基金管理公司以约1,530亿日元收购“东急广场银座”
2025年8月：美国某投资机构以总额约354亿日元收购印西、佐野物流设施
2025年9月：新加坡资本以约821亿日元取得“Tokyo Data Centre 3”，同月，获德国基金（GIC 支援）通过非公开交易收购了东京都内14栋住宅楼

从这些交易案例中可以看出，在日元走弱的情况下，日本房地产被认为是“价格合理且稳健的投资选择”，因此，许多外资纷纷进入，重点投资于东京中心部的地标建筑、物流设施、酒店与数据中心等领域。

与此同时，放眼全球高净值人群的资产流动路径，可以观察到大量资金从英国和中国持续流出。日本虽缺乏税制优势，却凭借安全性与政治稳定性，被定位为“资产避风港”，而非主要的移居地。

推动上述资本流向的重要因素之一，是美国经济前景的不确定性。截至2025年6月，美国政府债务规模已突破35兆美元，占GDP的比重约为126.8%。劳动力市场方面，受政府停摆影响，部分数据发布被延后，9月非农就业人数超出预期增长约11.9万人，失业率升至4.4%，创数年来高位，导致市场分歧持续。

在经济指标强弱交织之下，美联储的政策前景同样难以明朗。2025年12月，美联储宣布降息25个基点，将政策利率下调至3.50%～3.75%区间，为年内第三次降息，市场理解为通胀调整及应对劳动力市场疲软的一种保险措施。

对于未来是否继续降息，市场意见存在分歧。一些观点认为，再次降息的可能性将影响2026年以后的货币政策，另有部分观点预计2026年可能会再次降息0.25%。

另一方面，在美国进入降息周期时，日本央行于12月19日的货币政策会议上将政策利率提高至0.75%。利率上升以及建筑成本的增加，可能会压缩房地产投资的收益空间。不过，如果日元持续走弱，且海外高净值人群的需求依然存在，外资对日本房地产的关注度下降的可能性较低。

2025年，日本房地产市场在住宅、商业及与入境游相关的领域持续强劲表现，并在全球资本重新配置的格局中表现非常突出。

根据国土交通省发布的2025年第三季度《地价LOOK报告》，全国各地区的住宅用地和商业用地价格已连续七期上涨。住宅用地方面，交通便利且居住环境优越的公寓需求保持稳定增长，成为价格上涨的主要因素。商业用地方面，随着再开发项目的推进和访日游客数量的增加，店铺和酒店的需求增强，价格上涨趋势持续强劲。

值得特别关注的是，日本旅游城市在国际上的声誉显著提升。在《2026年全球最佳城市排名》中，东京排名第四，大阪排名第二十三。国际评价不仅反映了旅游需求的增加，还推动了商业设施和酒店的资产价值，从而稳定了日本商业房地产市场的发展。

2025年，随着入境需求全面回暖，成为推动商场和酒店市场复苏的主要动力。日元持续疲软，增强了访日游客的消费力，银座与心斋桥等主要商业区的零售额有所改善。大型商业设施也吸引了国内外品牌积极进驻，空置店铺逐渐减少，租户需求日益旺盛。

酒店市场方面也开始复苏，东京市区和机场附近的酒店入住率维持在较高水平，尤其是海外高端客户需求回升，助推房价上涨，长期住宿需求的增长亦提升了与入境游相关的资产收益。在此背景下，海外投资者的投资意愿增强，酒店及商业设施成为“投资热点”领域。

2025年的日本独栋住宅市场中，东京中心部的房价迅速上涨，而郊区增长停滞，差距进一步扩大。

根据2025年10月发布的市场报告，东京23区新建独栋住宅的平均挂牌价格已达到8,667万日元。市区内因土地面积和建筑规模较大的高价住宅供应量增加，持续推高整体中枢价格。

都心价格涨幅（东京23区）

相比之下，首都圈整体平均价格虽然保持稳定，但离东京中心部越远，上涨动能明显转弱，区域之间的差异更加显著。

首都圈郊區走势分化明显