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日本房地产市场进入“交易量调整与价格上涨”的阶段

根据2025年11月发布的房地产相关统计数据，日本住宅市场出现了一个明显的趋势：交易量下降，但房价仍然上涨。数据显示，在二手住宅成交量指数中，全国交易量出现下降，但房地产价格指数显示住宅价格仍在上升，市场呈现出“交易量下降”与“价格上涨”同时发生的情况。

这一现象被认为是多种因素共同作用的结果，例如利率环境变化、人口与需求向大城市集中，以及建筑成本上升等。这也表明，日本房地产市场正在进入一个新的阶段。

首先，从日本国土交通省公布的二手住宅成交量指数来看，2025年11月全国交易量出现下降。全国季节调整指数为125.8，较上月明显下滑。即使剔除30平方米以下住宅，也呈现出类似趋势，表明住宅市场整体交易正在放缓。

全国二手住宅成交量指数如下：

• 总体：125.8（环比下降9.1%）
• 不含30㎡以下住宅：113.8（下降9.9%）
• 独栋住宅：120.2（下降10.1%）
• 公寓（不含30㎡以下）：106.9（下降7.5%）

其中，独栋住宅的下降幅度最大，可能受到房贷利率上升预期以及房价持续高位的影响，从而影响购房者信心。

相比之下，虽然公寓市场也有所下降，但跌幅小于独栋住宅，显示出城市型住宅需求仍然具有一定韧性。

从地区来看，主要都市圈也出现了交易量下降的情况。在关东地区，整体呈现温和下降，但独栋住宅下降幅度相对较大。

关东地区指数如下：

• 总体：130.2（下降5.4%）
• 独栋住宅：125.6（下降9.5%）
• 公寓（区分所有）：132.4（下降4.1%）
• 公寓（不含30㎡以下）：107.5（下降5.4%）

相比之下，近畿地区的下降幅度大于关东地区，显示住宅交易进入较为明显的调整阶段。

近畿地区指数如下：

• 总体：128.1（下降9.8%）
• 独栋住宅：106.7（下降12.3%）
• 公寓（区分所有）：148.7（下降8.1%）
• 公寓（不含30㎡以下）：104.5（下降8.0%）

从城市层面来看，东京与大阪的交易量也出现下降。在东京，虽然公寓市场指数仍维持在较高水平，但实际交易数量有所减少。

东京指数如下：

• 总体：147.9（下降4.8%）
• 独栋住宅：114.1（下降7.3%）
• 公寓（区分所有）：155.8（下降4.0%）
• 公寓（不含30㎡以下）：117.1（下降6.7%）

在大阪府，交易量下降更加明显，其中独栋住宅指数已经跌破100。

大阪府指数如下：

• 总体：138.9（下降10.8%）
• 独栋住宅：98.2（下降12.2%）
• 公寓（区分所有）：171.7（下降9.5%）
• 公寓（不含30㎡以下）：104.6（下降8.8%）

另一方面，房价走势与交易量形成鲜明对比。房地产价格指数显示住宅价格仍在持续上涨，这表明日本住宅市场依然处于资产价值上升阶段。

全国住宅价格指数如下：

• 住宅综合：147.3（上涨0.7%）
• 住宅用地：120.3（上涨2.6%）
• 独栋住宅：120.8（上涨0.2%）
• 公寓（区分所有）：223.5（上涨0.8%）

其中，公寓价格指数已大幅超过200，说明城市住宅价格仍在持续上涨。建筑成本上升以及新建住宅供应不足，被认为是推动二手公寓价格上涨的重要因素。

从地区来看，关东地区住宅价格呈现温和上涨趋势。

关东地区住宅价格指数如下：

• 住宅综合：155.1（上涨0.8%）
• 住宅用地：128.0（上涨2.9%）
• 独栋住宅：124.2（上涨1.5%）
• 公寓（区分所有）：217.2（上涨0.2%）

在东京，住宅价格上涨尤为明显。

东京住宅价格指数如下：

• 住宅综合：187.6（上涨5.8%）
• 住宅用地：153.8（上涨14.4%）
• 独栋住宅：144.4（上涨3.8%）
• 公寓（区分所有）：237.0（上涨1.9%）

住宅用地价格超过14%的涨幅，被认为主要受到城市再开发和人口集中效应的推动。

在商业地产市场方面，物流设施价格上涨尤为显著。

商业房地产价格指数如下：

• 商业地产综合：147.2（环比上涨1.1%）
• 商铺：169.5（上涨3.4%）
• 办公楼：168.5（下降5.9%）
• 整栋公寓：173.7（上涨0.7%）

在日本三大都市圈，物流设施涨幅尤其明显：

• 仓库：153.6（上涨16.1%）

这一增长主要受到电商市场扩张以及物流基础设施建设的推动。

相比之下，办公楼市场受到工作方式变化的影响，价格进入调整阶段。

此外，法人房地产交易也出现暂时下降。法人交易量指数显示，投资者在短期内变得更加谨慎。

法人交易量指数如下：

• 总体：264.4（下降11.8%）
• 住宅：295.0（下降7.9%）
• 独栋住宅：339.6（下降10.9%）
• 公寓：252.8（下降5.5%）
• 非住宅：209.8（下降17.6%）

这些统计数据显示，日本房地产市场正在进入一个交易量下降但价格上涨的阶段。

一般来说，在房地产市场中，当金融环境发生变化时，通常会先出现交易量下降，然后价格逐步调整。然而在日本，由于建筑成本上升、人口向城市集中以及住房供应不足等结构性因素，短期内房价大幅下跌的可能性被认为较低。

展望2026年房地产市场，交易量可能在短期内保持稳定或略有下降，而价格则有望继续维持温和上涨趋势。

特别是在东京和大阪等大城市，高资产价值的公寓需求预计仍将保持强劲。

对于投资者而言，重要的是不要仅凭表面收益率作出投资决策。在价格上涨的市场环境中，相比表面收益率，更应该关注资产价值增长以及地段的长期潜力。

此外，随着人口减少地区与大城市之间的房地产两极分化加剧，选择城市核心区域的优质资产，很可能成为决定长期投资回报的重要因素。

此次统计数据显示，日本房地产市场正接近一个重要的转折点。未来的房地产投资，不应只关注交易量的变化，而需要综合分析价格趋势、金融环境以及人口结构变化等多方面因素。フォームの始まりフォームの終わり

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