高级不动产专门

从外国人政策、利率与人口减少看未来房地产市场

“如果人口减少，日本的土地价格是不是也会下跌？”或许很多人都有这样的想法。但从目前的房地产市场来看，人口减少并不一定会直接导致地价下跌。

根据2026年地价公示，日本全国住宅用地和商业用地的平均价格均连续5年上涨。其中，东京圈住宅用地同比上涨5.1%，商业用地上涨9.8%。与此同时，日本全国人口仍在持续减少。

为什么人口减少，土地价格却还在上涨？

影响土地价格的并不只有人口。GDP、收入、利率、建筑成本、企业投资、旅游需求、汇率以及国内外投资资金等多种因素都会产生影响。

例如，在企业投资不断增加的地区，不仅会产生工厂和办公楼的需求，还会带动员工住宅、餐饮店、酒店、物流设施等需求。熊本县的半导体相关投资就是一个具有代表性的例子。

此外，在思考未来房地产市场时，外国人政策也是值得关注的重要因素。

截至2025年底，日本在留外国人数达到412万5,395人，创历史新高。外国人在日本工作和生活，会带动租赁住宅、购物、餐饮、交通等各种地区需求。此外，访日游客会影响酒店和商业设施的需求，海外投资者也会通过投资公寓、酒店等房地产，对市场产生影响。

另一方面，高市政府提出建设“与外国人有序共生的社会”，在接纳必要外国人才的同时，也在推进制度和相关规则的完善。针对外国人取得土地的规定，目前也正在进行重新审视。未来，外国居民带来的住房需求与加强对海外投资者取得房地产的管理这两种趋势可能会同时出现。

此外，利率上升会增加住房贷款和房地产投资的负担，而建筑成本上涨、日元贬值以及入境旅游需求增加，则可能成为推动部分地区房地产价格上涨的因素。

综合来看，未来日本的土地市场很难简单地用“上涨或下跌”以及“两极分化”来解释。

东京都心、大阪和福冈市中心、旅游地区、半导体和数据中心等企业投资活跃的地区，以及车站周边交通和生活便利的地区，可能呈现各自不同的发展趋势。与此同时，人口持续外流的郊区和人口稀少地区也将面临不同的问题。因此，未来日本土地市场可能进一步走向“多极化”。

未来真正重要的，不是只看“日本地价会不会上涨”，而是思考“10年后，是否仍有人或企业需要这块土地？”

那么，高市政府的外国人政策以及土地取得规则，具体会给房地产市场带来哪些影响？如果同时考虑利率、GDP、人口减少、日元贬值、入境旅游和海外投资等因素，未来又有哪些地区更容易受到市场青睐？

完整博客将结合最新数据与政策动向，详细分析影响未来日本土地价格的主要因素，以及“未来仍有需求的土地”需要具备哪些条件。

▶ 阅读完整博客 《现任政府执政下，日本土地价格将如何变化？》

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