高级不动产专门

2021年11月19号，日本政府的国土交通省（MLIT）发布了《地价观测报告（2021 年第三季度）》，总结了主要城市的高用途地价的各大趋势。此次调查对象涉及100 个地区，包括东京都内 43 个、大阪都内 25 个、名古屋都内 9 个、三线城市的中心 23 个地区。接下来，根据调查分析一下日本银座的地价变动以及东京都中心其他的高级地区的租赁走势是如何发展吧!

日本主要城市中高利用率的地价趋势

根据《地价观测报告》，地价趋势如下﹕

◆１．东京地区 (43)

①　17个地区(上期调查为 14)↑

②　14个地区(上期调查为 18)→

③　12个地区(上期调查为 11)↓

④　4个地区(变动率正在往上的倾向)

⑤　1个地区(变动率正在往下的倾向)

◆２．住宅用地 (32)

①　26 个地区(上期调查为 24）↑

②　6个地区(上期调查为８)→

③　0个地区(上期调查为０)↓

④　2个地区（变动率正在往上的倾向）

⑤　0个地区（变动率正在往下的倾向）

◆３．商業地区 (68)

①　14 个地区(上期调查为 11)↑

②　24 个地区(上期调查为 28)→

③　30 个地区(上期调查为 29)↓

④　4个地区（变动率正在往上的倾向）

⑤　1个地区（变动率正在往下的倾向）

• 调查地区（《地价观测报告》（2021 年第三季度）

银座的地价趋势

银座是日本最主要的商业区之一，位置优越。不论是商铺、上层餐饮店和各式各样的服务业都位于此。租户需求坚挺但供地有限，因此该区的租金也维持在较高水平。
可是，受到新冠病毒的影响，外国游客和国内消费者的数量大幅下降，据本报告所述，零售和餐饮业的销售额仍处于较低的水平。

不过，随着紧急状态的解除和疫苗接种的进展，预计人流量将逐步恢复。

根据日本国土交通省（MLIT）发布的报告，在租赁市场上空置率持续走低，尤其是高楼层商铺。另一方面，地段条件好的临街商铺需求旺盛，尤其是名牌商铺。这导致整体空置率没有太多的变化，商铺租金的整体持平。

在房地产交易市场上，在有利于金融环境背景下的地区中，购置房产的需求者仍然有一定的数量，并保持积极性。
然而，卖方并不急于出售，待售物业的供应量仍然较低。
由于交易收益率保持不变，地价趋势也将保持不变。

虽然受新冠病毒的影响，但该区的房地产市场仍存在不确定性。预计在不久的将来，尽管紧急状态声明结束，有望恢复客流量并增加商铺收入，市场状况仍将延续目前的状况。

因此，未来的地价趋势预计将保持平稳。

银座高级街区的租金预计在未来两年将上涨 2.1%

全球性的大型房地产服务公司「世邦魏理仕（CBRE）」公佈了世界名牌零售区域的租金趋势报告。

报告显示﹕

◆2021 年第三季度东京银座高级街区的租赁市场

∙ 241,500,000日元（每坪/月租金，与去年同期比下降了4.7%）。

与两年前消费税上调前的消费热潮相比，下降了 30.2%。

虽然高端品牌有开设新店的需求，但鉴于国内零售商的开店势头似乎正在减弱，预计未来两年的租金水平将只上涨 2.1%。

◆表参道和原宿地区的租赁市场

∙ 17,380,000 日元（每坪/月租金，与去年同期持平）

明治通上有几处面积相比较大的物业由于租金较高，在吸引新店铺开业方面表现不佳，而租金单价低于租赁市场评估价且出租条件灵活的物业则更具有吸引力。

◆新宿地区的租赁市场

・126,800円（去年同期比下降了0.7％）

相对于新开店铺的需求，市面上出现了不少的潜在供应量，让幅度出现些许下降。

接下来，GLOCALY将为您介绍在新建房地产市场上值得关注的投资物业。

GLOCALY的首选物业

• 卓越大厦 银座3丁目（可作办公室大楼项目，目前巳清为空地）

该项目位于银座的绝佳位置，距离东银座站仅需步行 2 分钟，距离银座站也只需要步行 5 分钟，是一个难得的好地段。

回报率为 4.2%（估值），但目前只供土地出售。

 

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