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隨著建築老化、人口減少，以及住戶高齡化的加劇，全日本的公寓（マンション）在管理上所面臨的問題正日益嚴重。因應這些挑戰，國家正著手全面檢討《公寓標準管理規約》與相關制度，並預計在 2025 年（令和7年）實施重大制度改革。為明確改革方向，政府於 6 月至 9 月期間召開三次檢討會，針對多項議題進行討論。

此次改革的核心之一，是 擴大修繕積立金的使用範圍。以往修繕積立金主要用於修繕工程，但實務上經常需要負擔調查、設計、計畫制定等費用。2025 年的改革方向指出，修繕積立金未來可用於這些必要支出，甚至包含 拆除前的準備費用。也就是說，修繕積立金將被重新定位為「可因應未來重建與再生的運用資金」，使公寓更容易進行長期規劃。

另一項重要議題是 明確損害賠償請求的代理行使。過去在共用部分發生事故時，誰能代表全體區分所有權人提出請求並不明確。新制度將明定由理事長代表所有權人進行賠償請求。同時，賠償金的用途將限定於整體公寓的修繕或再發防止，以確保透明與公平。

面對全國普遍存在的 理事人選不足 問題，改革也提出允許區分所有權人的家屬或親屬代行理事會業務。此外，為防止冒名頂替，也將強化理事任職時的身分確認；並將 防災體系 的構築（如防災手冊、避難動線確認等）列為管理組合的責任。同時，為減少吸菸糾紛，公寓內的 吸菸相關規範 也將被明確化。

為提升決策效率，此次改革還包括：

• 放寬重大議案的表決門檻

• 設立排除「無法取得聯繫的所有權人」之表決權制度

• 針對海外居住者設立 國內管理人制度

• 對於長期放置、無人管理的專有部分，可由法院選任管理人

這些制度的調整，象徵著公寓管理將從「少數理事承擔大量責任」的舊模式，邁向 所有所有權人共同協力的管理模式，成為公寓管理的重要轉捩點。

▶ 在本篇完整文章中，我們將更深入地解析所有 12 項改革重點。

「修繕積立金未來會怎麼改？」

「管理組合的責任會變得更重嗎？」

「買屋、租屋、投資時該注意什麼？」

這些切身問題，我們都將逐條整理、清楚解說，

幫助您從生活者角度理解改革將帶來的影響。

這些制度變動關係到我們居住環境的未來，

誠摯邀請您閱讀本篇完整解說，把它當成與自己息息相關的重要資訊。

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