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2026年，投資人將被迫在「該出手，還是該等待」之間做出抉擇

「房地產價格真的會下跌嗎？」
「在利率持續上升的情況下，現在還適合進場嗎？」
「面向2026年，投資人究竟應該以什麼作為判斷依據？」

懷抱著這些疑問，許多投資人正密切觀察當前的不動產市場。

從最新公布的不動產價格指數（2025年9月／2025年第3季）來看，全國住宅綜合指數為145.4，月增率為0.0%，仍維持在高檔區間。細項來看，住宅用地為120.7，月增0.3%；獨棟住宅為118.6，月減0.7%；公寓（分戶所有）為222.2，月增0.1%。整體並未出現明顯崩跌，但不同用途之間的溫度差已逐漸浮現。

交易量方面亦未失速。既有住宅銷售量指數（2025年9月）顯示，經季節調整後的全國合計為128.7，月增4.9%；公寓亦回升至132.3，月增6.4%。法人交易量指數方面，合計為277.2，月增1.3%，住宅合計為308.3，月增2.7%，顯示資金並未突然自市場中消失。

然而與此同時，市場整體也逐漸形成一種共識：過去那套投資手法，已不一定能原封不動地繼續適用。
「價格沒跌就代表安全」、「交易量增加就代表市場強勁」這類過於簡化的判斷，已難以成立。從數據結構本身，反而可以看見更為細膩且複雜的現實。

在2025年12月底的部落格中，我們曾整理過市場的基本結構，包括：

• 通膨與利率上升使實需族群轉趨保守
• 國內投資人採取更嚴格的篩選態度
• 海外資本支撐部分資產，使其保持相對韌性

其後公布的價格指數、既有住宅銷售量與法人交易量等數據，並未推翻這一判斷。反而顯示，在全國住宅綜合指數高檔盤整的同時，獨棟住宅走弱、公寓相對穩健的走勢，正印證市場如預期般，朝向「安靜的高檔區間」與「三極化」發展。

那麼，2026年的不動產市場將走向何方？
投資人又應該抱持什麼樣的態度？
讓我們依序來看。

2026年不是「買不到」的一年，而是「不能犯錯」的一年

若用一句話來形容2026年的不動產投資環境，那就是：
「機會確實存在，但一旦選擇錯誤，結果將出現明顯分化的一年。」

通膨與利率上升並非短期現象，實需族群的謹慎態度預期在2026年仍將持續。對房貸還款的重視程度正明顯提高，在首購族群中，「若沒有必須現在購買的明確理由，就選擇不行動」的判斷，已逐漸成為普遍共識。

日本國內投資人亦是如此。金融機構的放貸態度依舊嚴謹，在收益率下滑與融資條件調整的情況下，投資人傾向壓縮投資規模，將資金集中於成功率較高的案件。市場數據看似「橫盤」的時期，實際上買方的審視標準反而更加嚴格，結果更容易因條件優劣而拉開差距。

這並非市場轉冷，而應被視為不動產市場已從「量的擴張」正式轉向「質的篩選」的重要訊號。

實需族群與國內投資人進入「防守優先」的階段

對於實需族群，也就是以自住為目的的購屋者而言，通膨與利率上升的影響更加直接。「暫時沒有必要立刻購買」、「再觀察一段時間」的觀望情緒正在擴散。

雖然交易仍在進行，既有住宅銷售量指數全國合計月增4.9%，但若將此解讀為「市場需求出現普遍回溫」，則過於樂觀。公寓月增6.4%表現相對突出，但不同地區與規模之間的差異依然明顯。與其說是全面復甦，不如說是「只有確定要買的人才會出手」。

日本國內個人與法人投資人同樣趨於保守。金融機構更加重視自有資金比例與還款能力，加上房價上升使表面收益率承壓，投資策略也逐漸從「多買」轉向「只挑不會出錯的標的」。

這與其說是「投資資金撤離市場」，不如說更接近於一個避免過度投資的正常化過程。事實上，法人交易量指數整體月增1.3%，住宅交易合計月增2.7%，市場資金並未出現停滯現象。

海外投資人持續參與日本市場

另一方面，海外投資人仍對日本不動產市場保持一定程度的關注與投資意願。在日圓持續走低的背景下，日本不動產以外幣計價顯得相對便宜，加上政治穩定性與法制透明度，也持續獲得高度評價。

當然，海外資金並非全然一致。來自中國本土的資金，可能因國內監管與資金流動限制而放緩投資步伐；相對而言，歐美與亞洲的機構投資人，則愈來愈將日本視為長期配置資金的市場，而非短期操作的對象。

東京市場進入「不易下跌，但也難以上漲」的階段

在東京，不動產開發空間有限，加上建材與人力成本上升，抑制了新供給。在供給難以快速增加的情況下，價格大幅下跌的可能性仍然不高。

但也不能簡單地認為「只要是東京就一定佔優勢」。依據最新發布的不動產價格指數（2025年9月／2025年第3季），東京都住宅綜合指數為180.7，較前期下滑2.5%；住宅用地指數為144.1，下降8.1%；獨棟住宅指數為138.3，下降2.4%，顯示市場已進入調整階段。

相對而言，公寓（分戶所有）指數為233.5，季變動率為0.0%，維持橫盤，尚未出現結構性轉弱。整體而言，東京市場已不再呈現全面上行格局，而是出現明確的內部分化——公寓類資產維持韌性，住宅用地與獨棟住宅則承受下行壓力。

交易量方面，東京都既有住宅銷售量指數為152.1月增近10%；公寓（分戶所有）亦上升至159.0，月增9.9%，顯示市場仍有動能。然而，與其解讀為價格面持續走強，不如認為市場正處於「僅限具備成交條件之物件得以成交」的選擇性交易狀態，其流動性呈現明顯集中化特徵。

結果是，買方選擇觀望，賣方則認為無需勉強降價，形成典型的高檔僵持格局。2026年急漲或急跌的可能性不高，市場或將延續相對平穩、安靜的走勢。

區域差距擴大，「三極化」趨勢定型

價格上漲的區域性偏差愈發明顯。漲勢集中於核心市區與再開發區域，周邊城市則持續溫和調整。

實際上，關東地區住宅綜合指數為153.4，月減0.7%，呈現停滯走勢；相對之下，近畿地區住宅綜合指數為144.5，僅微幅上升0.2%，顯示各區域之間尚未形成一致的方向性。

進一步從都道府縣層級觀察，東京都住宅綜合指數下滑2.5%，而大阪府住宅綜合指數則上升2.5%至156.4；其中，公寓（分戶所有）亦成長1.3%至218.8，顯示不同地區之間的市場走勢已出現明確分化。

當前市場呈現出三極化結構：

• 都心區域：維持高價位
• 周邊城市：盤整至緩步下修
• 地方城市：停滯

過去那種「到處都會上漲」的時代，已逐漸走向終結。

租金上漲具有局部性，過度期待並不可取

東京23區住宅租金年增約10%，乍看之下投資環境相當良好。然而，這主要是需求集中於市中心的結果，郊區與地方仍持續面臨人口減少與需求下滑。

租金上漲區域與未上漲區域之間的落差正在擴大，局部強勢並不等於全國支撐，這一點尤其值得新手投資人留意。

飯店市場持續受到海外資本支撐

海外資本存在感最為明顯的，仍是飯店市場。2025年全面復甦的入境旅遊需求，預期在2026年仍將在日圓貶值的推動下保持穩健。

此外，將視角延伸至住宅以外的資產類別，根據商業用不動產價格指數（2025年第3季），全國商業不動產綜合指數為147.0，較前期上升0.9%；其中，零售店鋪指數為168.8，成長2.9%，顯示表現相對穩健。相對而言，辦公室資產指數為168.9，下降5.4%，走勢明顯偏弱，用途別之間的表現差異進一步擴大。

即使在三大都市圈內，此一分化亦十分明確：辦公室資產指數為172.5，較前期下滑9.5%；反之，倉儲物流資產指數上升11.6%至144.8，工廠資產亦成長3.9%至150.9，顯示資金配置方向已出現清晰取向。

因此，包括飯店在內、收益可預測性較高的用途，仍將持續吸引資金。不僅是東京與大阪等大都市圈，具備良好機場交通條件或位於主要觀光地周邊的區域，投資人關注度也有望進一步提升。

結論：2026年不是「觀望」的一年，而是「判斷」的一年

市場資金仍在，但區域與用途的分化正在擴大。關鍵不再是「漲或跌」，而是： 哪些區域與資產可以成立，哪些無法成立。 因此，2026年不是無法進場的一年；但可以確定的是——這將是一個不容判斷失誤的年份

未來看房時必須掌握的三個視角

即便是初學者，只要意識到以下三點，也能走出「不安卻無從判斷」的狀態：

1. 該區域是否具備現在與未來都能持續吸引人口的理由？
2. 是否存在明確的實際使用需求（居住或使用者）？
3. 是否具備海外投資人所重視的結構（區位、用途、收益性）？

從這些角度來看，就能理解「價格高就一定危險」、「收益率高就一定安全」這類簡化判斷，其實本身就潛藏風險。

「什麼都不做」，也是一種成熟的選擇

最後一個重要觀點是，暫時不行動，並不等於逃避。

在市場位於高檔、方向感不明確的階段：

• 累積知識
• 學會解讀數據
• 理解失敗案例，而非只看成功故事

這段準備期本身，將深刻影響未來的投資成果。

2026年的不動產市場，將對憑感覺或衝動行事的人更加嚴苛，卻對理解結構與數字的人更為友善。

機會確實存在，
但它不屬於所有人，也不遍布所有地方。

正因如此，保持冷靜、不被市場情緒牽著走、耐心判斷，
才是面對未來不動產市場最穩健、也最具可複製性的立場。

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