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從外國人政策、利率與人口減少看未來房地產市場

 

「如果人口減少，日本的土地價格是不是也會下跌？」或許很多人都有這樣的想法。不過，從目前的房地產市場來看，人口減少並不一定會直接導致地價下跌。

根據2026年地價公示，日本全國住宅用地與商業用地的平均價格都已連續5年上漲。其中，東京圈住宅用地較前一年上漲5.1%，商業用地則上漲9.8%。與此同時，日本全國人口仍持續減少。

為什麼人口減少，土地價格卻還在上漲？

影響土地價格的並不只有人口。GDP、所得、利率、營建成本、企業投資、觀光需求、匯率，以及國內外投資資金等多項因素都會產生影響。

例如，在企業投資持續增加的地區，不只會產生工廠與辦公室的需求，也會帶動員工住宅、餐廳、飯店、物流設施等需求。熊本縣的半導體相關投資就是一個具有代表性的例子。

此外，在思考未來房地產市場時，外國人政策也是值得關注的重要因素。

截至2025年底，日本在留外國人數達到412萬5,395人，創下歷史新高。外國人在日本工作與生活，會帶動租賃住宅、購物、餐飲、交通等各種地方需求。此外，訪日觀光客會影響飯店與商業設施的需求，海外投資人也會透過投資公寓、飯店等房地產，對市場產生影響。

另一方面，高市政府提出建立「與外國人有秩序共生的社會」，在接納必要外國人才的同時，也持續完善相關制度與規範。目前，外國人取得土地的相關規定也正在重新檢討。未來，外國居民帶來的住宅需求與加強管理海外投資人取得房地產這兩種趨勢可能同時出現。

此外，利率上升會增加房貸與房地產投資的負擔，而營建成本上升、日圓貶值以及入境觀光需求增加，則可能成為推升部分地區房地產價格的因素。

綜合來看，未來日本的土地市場很難單純用「上漲或下跌」，或「兩極化」來解釋。

東京都心、大阪與福岡市中心、觀光地區、半導體與資料中心等企業投資活躍的地區，以及車站周邊交通與生活機能便利的地區，可能呈現各自不同的發展趨勢。另一方面，人口持續外流的郊區與人口稀少地區，也將面臨不同的問題。因此，未來日本土地市場可能進一步走向「多極化」。

未來真正重要的，不是只看「日本地價會不會上漲」，而是思考「10年後，是否仍有人或企業需要這塊土地？」

那麼，高市政府的外國人政策與土地取得規範，具體會對房地產市場帶來哪些影響？如果同時考慮利率、GDP、人口減少、日圓貶值、入境觀光及海外投資等因素，未來又有哪些地區更容易受到市場青睞？

完整部落格將結合最新數據與政策動向，詳細分析影響未來日本土地價格的主要因素，以及「未來仍有需求的土地」需要具備哪些條件。

▶ 閱讀完整部落格文章《現任政府執政下，日本土地價格將如何變化？》

 

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