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東京都中心的地價趨勢～預計未來兩年高級地區租金將會上漲
2021/11/24
市場預測專欄
2021年11月19號，日本政府的國土交通省（MLIT）發布了《地價觀測報告（2021 年第三季）》，總結了主要城市的高用途地價的各大趨勢。此調查對象涉及100 個地區，包括東京都內 43 個、大阪都內 25 個、名古屋都內 9 個、三線城市的中心 23 個地區。接下來，根據調查分析一下日本銀座的地價變動以及東京都中心其他的高級地區的租賃走勢是如何發展吧!
日本主要城市中高利用率的地價趨勢
根據《地價觀測報告》，地價趨勢如下﹕
◆１．東京地區 (43)
① 17個地區(上期調查為 14)↑
② 14個地區(上期調查為 18)→
③ 12個地區(上期調查為 11)↓
④ 4個地區(變動率正在往上的傾向)
⑤ 1個地區(變動率正在往下的傾向)
◆２．住宅用地 (32)
① 26 個地區(上期調查為 24）↑
② 6個地區(上期調查為８)→
③ 0個地區(上期調查為０)↓
④ 2個地區（變動率正在往上的傾向）
⑤ 0個地區（變動率正在往下的傾向）
◆３．商業地區 (68)
① 14 個地區(上期調查為 11)↑
② 24 個地區(上期調查為 28)→
③ 30 個地區(上期調查為 29)↓
④ 4個地區（變動率正在往上的傾向）
⑤ 1個地區（變動率正在往下的傾向）
- 調查地區（《地價觀測報告》（2021 年第三季）
銀座的地價趨勢
銀座是日本最主要的商業區之一，位置優越。不論是商店、上層餐飲店和各式各樣的服務業都位於此。租戶需求堅挺但供地有限，因此該區的租金也維持在高水準。
可是，受到新冠病毒的影響，外國遊客和國內消費者的數量大幅下降，根據本報告所述，零售和餐飲業的銷售額仍處於較低的水平。
不過，隨著緊急狀態的解除和疫苗接種的進展，預計人流將逐步恢復。
根據日本國土交通省（MLIT）發布的報告，在租賃市場上空置率持續走低，尤其是高層商店。另一方面，地段條件好的臨街店需求旺盛，尤其是名牌商店。這導致整體空置率沒有太多的變化，商舖租金的整體持平。
在房地產交易市場上，在有利於金融環境背景下的地區中，購置房產的需求者仍有一定的數量，並保持積極性。
然而，賣方並不急於出售，待售物業的供應量仍然較低。
由於交易收益率保持不變，地價趨勢也將保持不變。
雖然受新冠病毒的影響，但該區的房地產市場仍存在不確定性。預計在不久的將來，儘管緊急狀態聲明結束，預計將恢復客流量並增加商舖收入，市場狀況仍將延續目前的狀況。
因此，未來的地價趨勢預計將保持穩定。
銀座高級街區的租金預計在未來兩年將上漲 2.1%
全球性的大型房地產服務公司「世邦魏理仕（CBRE）」公佈了世界名牌零售區域的租金趨勢報告。
報告顯示﹕
◆2021 年第三季東京銀座高級街區的租賃市場
∙ 241,500,000日圓（每平/月租金，與去年同期比下降了4.7%）。
與兩年前消費稅上調前的消費熱潮相比，下降了 30.2%。
雖然高端品牌有開設新店的需求，但鑑於國內零售商的開店勢頭似乎正在減弱，預計未來兩年的租金水平將只上漲 2.1%。
◆表參道及原宿地區的租賃市場
∙ 17,380,000 日圓（每平/月租金，與去年同期持平）
明治通上有幾處面積相比較大的物業由於租金較高，在吸引新店鋪開業方面表現不佳，而租金單價低於租賃市場評估價且出租條件靈活的物業則更具有吸引力。
◆新宿地區的租賃市場
・126,800塚（去年同期比下降了0.7％）
相對於新開店舖的需求，市面上出現了不少的潛在供應量，讓幅度出現些許下降。
接下來，GLOCALY將為您介紹在新建房地產市場上值得關注的投資物業。
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