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全球市場分化，投資者該如何判斷？

轉眼間2025年已過半，回顧上半年，全球房地產市場呈現明顯分歧。儘管關稅、高利率與經濟放緩等因素帶來壊影響，但各國市場仍出現不同的的投資機會。

本文將以美國、中國和日本三大市場為核心，梳理其現況與前景，並進一步探討投資者該在「何處」以及「如何」行動。接下來，讓我們先了解當前房地產市場的全貌吧。

美國：局部市場具備短期投資機會

美國部分城市價格下滑，局部市場具備「抄底」機會，但整體仍受高利率環境影響，成交動能不足。2025年7月底，美國部分城市出現價格改變：

• 奧克蘭 (加利福尼亞州)：-6.8%
• 西棕櫚灘 (佛羅里達州)：-4.9%
• 奧斯汀 (德克薩斯州)：-2.9%
• 休士頓 (德克薩斯州)：-2.8%

奧克蘭海灣大橋 (加利福尼亞州)

根據《Business Insider》報導，全美50大都會區中，有39個城市出現月度下跌，跌幅創下2012年以來新高。對於短期投資者而言，南部州與科技業放緩城市確實存在「抄底」機會。但須注意：高利率導致短期內市場流動性偏低，投資需精選地段與產業結構，並非全美皆可輕易進場。

中國：跌勢放緩但仍須觀望

中國一線城市房價跌幅已有縮小跡象，市場有望逐步回穩，但二三線城市房價跌幅尚未改善，政策主軸為「保交樓、保剛需」，短期內缺乏投資空間。根據中國國家統計局數據，2025年8月商品住宅銷售價格變動如下：

• 北京：-3.5%
• 上海：+5.9%
• 廣州(廣東省)：-4.3%
• 深圳(廣東省)：-1.7%

廣州街景

8月跌幅進一步收斂，明顯優於2024年的劇烈下跌。然而，70個主要城市中仍有60個在下跌，一線城市核心區段雖可能快接近底部，但仍建議以自住為主。二三線城市風險較高，需等待相關政策的轉變。整體而言，中國房市逐步從「投資用」轉為「居住用」，不利於房地產投資。

日本：穩健上漲，長期投資首選

相較美中，日本市場表現穩健，外資持續湧入，房價維持高檔。對於追求穩健回報的投資人而言，屬於長期投資的首選。具體升幅如下：

• 全國平均地價年增 +2.7%（連續四年上漲）
• 東京住宅：+8~10%
• 大阪住宅：+8~10%
• 名古屋住宅：+3~5%
• 福岡住宅：+9%

（資料來源：日本國土交通省）

2024年東京新建公寓供應量大減17%，創1973年以來新低，供需失衡情況持續，加上日圓偏弱，吸引外國資金流入。疫情時期，中國內地的政策使當地高淨值人士偏向外國投資，而日本就是最大的得益者，其資金並未有回流跡象。

東京都中心的景觀

東京商業房地產2024年成交金額突破4兆日圓。2025 年上半年投資金額年增約 31%，購買額達2兆8,700億日圓。
對長線投資者而言，銀髮住宅(長者專用租賃住宅)、物流設施與數據中心等新興資產類別具有成長潛力，可多加留意。雖然入場成本偏高，但外資持續流入，日本仍是資產配置的首選。

美國降息與日圓走勢關係

美國聯準會於2025年9月17日宣布降息1碼（1碼為0.25個百分點），刺激市場經濟。

自2022年 3月起，美國為了抑制通膨並防止經濟過熱，聯準會持續調升利率。直到2023年 7月再度升息 1 碼（0.25 個百分點）後，核心通膨數據已回落至相對合理水平，因此聯準會選擇自 2023 年中起暫停升息，並自 2024 年 7 月 31 日起維持利率不變。 為進一步提振經濟、降低失業率，美聯準於 2024 年 9 月 18 日宣布降息 50 個基點，正式啟動降息循環。隨後的11月以及12月再次降息後，聯準會主席鮑威爾指出，未來減息步伐將趨緩，甚至可能暫停，以維持貨幣政策的靈活性。

聯準會總部

聯準會此次決定降息，期望透過此舉改善當地就業情況，並提升市場經濟活動，以帶動整體經濟成長。雖然降息有助於刺激市場經濟，但若美國央行過度或過於頻繁地降息，可能反而加重通膨壓力。這是因為降息代表大量資金釋出至市場，當貨幣供給過度增加，將導致貨幣貶值，進而使消費者必須付出更高成本購買商品，加劇物價上漲壓力。另一方面有美國業內人士表示，聯準會降息的部分原因是因為受到政治層面的壓力，且與聯準會對經濟的預測不符，此舉將增加股票、債券和美元的風險。但鮑威爾重申會維護聯準會的獨立性，並強調「以數據為依據」的決策模式已深植於聯準會文化，從未將其他非經濟因素納入考量。

記者會中鮑威爾在談及房地產市場時指出，當前的降息舉措可能不會帶來顯著影響：「多數分析師認為，利率需出現較大幅度的變動，才可能對房地產產業產生重大影響。」對美投資者而言，未來兩個月的經濟數據走勢將是判斷聯準會是否會於10月和 12 月再次降息的關鍵依據，需多加留意。

日本央行總部

理論上，美國降息會令美元利率下降，美元資產吸引力減弱，資金流出導致美元走弱。與此同時，日美利差收窄，套息交易的吸引力下降，部分資金可能回流日圓。由於日圓在國際市場長期被視為避險貨幣，投資者自然會認為：美國降息 = 美元貶值，日圓走高。

然而，即使美國減息，日本央行也得考慮國內經濟，升息空間有限。面對美國的政策利率，在為期兩天(18〜19號)的政策會議之後，日本央行表示把關鍵利率維持不變(0.5%左右) 。
日美利差仍在，衝擊日本出口與日圓表現。雖然市場預期美國聯準會將於2025年再次降息，但真正左右日圓走勢的關鍵仍在於日本是否願意將政策利率提升至1%以上。

會員專屬部落格中深入分析了美國降息對全球房地產的影響，以及在美、中、日三大主要市場中應對該政策所需的短期與中長期投資策略。
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