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近年來，在東京、大阪等大都市圈，「購買新建公寓後於短期內出售」的短期買賣（Flipping）明顯增加。短期買賣指的是購買預期會上漲的物件，並在數個月到約一年內出售，以獲取價差。

過去主要由部分投資者操作的手法，近幾年已擴散到一般購屋者，在東京都心已逐漸成為市場的明顯特徵。尤其是東京都心 6 區，短期間內轉售的新建公寓大幅增加，顯示市場動態正在發生重大變化。

短期買賣的增加與房價飆升、熱門區域的供需變化、海外投資者動向等多項因素交織影響。本文將依據最新資料，從地區差異、價格帶特性、海外居住者影響等面向，深入解析短期買賣的實際情況。

東京、大阪、神奈川、兵庫的短期買賣皆呈上升

2024 年 1〜6 月短期買賣比例如下：

• 東京都：8.5%
• 神奈川縣：5.1%
• 大阪府：6.2%
• 兵庫縣：7.1%

全部高於近年平均值，特別是東京都由 2023 年的 5.2% 大幅上升。

與 2018〜2022 年間的最高值比較，東京 2024 年的數字已超越 2021 年的 7.3%，短期買賣更趨活躍。越靠近市中心比例越高，短期買賣已逐漸成為都心的交易慣行。

大型公寓的短期買賣快速增加

最新趨勢顯示，超過 8 成的短期買賣來自大型公寓。因供給戶數多、流通量大，使其更容易轉售。

以區域來看，東京 23 區短期買賣比例為 3.5%，都心 6 區則達 7.5%。大阪府與京都府的核心城市（大阪市、京都市）也呈現高於府縣平均值的傾向。

變化最劇烈的是 新宿區：從 2024 年的 1.9%，在 2025 年上半年暴增至 14.6%，一年半內上升約 12.9%，供需變動非常明顯。

都心 6 區的短期買賣以 2 億日圓以下的中價位為主

2023 年 1 月〜2024 年 6 月，都心 6 區短期轉售的新建公寓按價格帶分類：

• 1 億日圓以下：63.0%（516 戶）
• 1〜2 億日圓：30.8%（252 戶）
• 2 億日圓以上：6.2%（51 戶）

可見 93.8% 為 2 億以下，短期買賣主要集中於中價位物件，而非高價豪宅。

此外，97.4%（748 戶）為日本國內居住者購買，海外居住者僅佔 2.6%（20 戶），顯示市場主力仍是日本國內自住與投資族群。

新建公寓購買中：海外居住者比例緩步上升

整體而言，海外居住者購買新建公寓的占比維持在 0〜3%，但呈緩慢上升趨勢。

2025 年 1〜6 月海外買家的占比：

• 東京都：3.0%
• 大阪府：2.6%
• 京都府：2.3%

與 2024 年的東京都（1.5%）相比，幾乎倍增。

從各國的趨勢來看，疫情之前以中國、香港、台灣的買家較多，但近年來則以台灣的比例最高。此外，也能看到不少來自新加坡、美國與英國的購買案例。然而，在 2 億日圓以上的高價物件中，並未看到海外買家積極進行短期買賣。

都心 6 區整體購買：1 億日圓以下為主，2 億以上不到一成

2023 年 1 月〜2024 年 12 月新建公寓的價格帶如下：

• 1 億以下：56.7%（4,891 戶）
• 1〜2 億：37.3%（3,218 戶）
  → 2 億以下共 93.9%（8,109 戶）
• 2 億以上：6.1%（523 戶）

海外買家的占比差異不大：

• 2 億以下：3.2%
• 2 億以上：3.8%

海外居住者的短期買賣也呈上升趨勢

東京 23 區海外買家的新建公寓購買件數近年維持在約 300 件。然而，其短期買賣件數與占比逐年增加。23 區的短期買賣比例在 6〜9% 之間，顯示市場流動性高。

總結

新建公寓的短期買賣在東京都心的存在感逐年提高。尤其以大型物件與 1〜2 億日圓的中價位為主力，由日本國內居住者主導。海外買家雖然緩步增加，但在高價物件的短期買賣中並不積極。

未來仍須持續觀察都市供需變化、價格帶流動性與海外投資者的動向，以深入掌握新建公寓市場的發展。

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