2025年 日本房地產市場回顧 與 來年的展望

2025年日本房地產市場回顧與來年的展望

2025/12/26

市場預測專欄

—2025年，到底是怎樣的一年—

2025年的日本房地產市場，是全球金融環境劇烈震盪的一年。美國進入降息週期，而中國與英國則面臨高淨值人群資金外流的局面，使利率、匯率以及跨境資金流動的走向出現明顯波動，使得市場格局愈加複雜多變。

在這一浪潮之中，日本也從長期的貨幣寬鬆政策逐步升息轉向國際水平的正常軌道，日本房地產因此再度成為國際投資者關注的焦點。儘管日本不具備零所得稅或「黃金簽證」等政策紅利，但政治穩定、社會治安良好，以及資產價格波動相對平穩等特質，使其在全球資產配置選擇中格外吸引。

日本並非多數人的首選移居地，卻在「資金該放在哪裡、何時配置」的長期投資邏輯下，坐穩其作為穩健資產配置的定位。結果讓日本全國主要城市的地價已經連續七個季度上漲，加上旅遊發展成長與日圓貶值，導致海外資本進一步湧入旅館、綜合商業設施、物流設施以及東京中心部的黃金地段。

同時，住宅市場出現區域分化，中心地區的房價持續上漲，而郊區的漲幅停滯，差距也不斷擴大。上述變化，將成為解讀2026年及其後市場趨勢的重要因素。

本文將回顧2025年值得關注的市場大事，並展望2026年房地產市場的走向，分析投資人應關注的策略重點與投資領域，探討新一年中的機會與風險。

截至2025年11月，日圓匯率維持在1美元兌155日圓區間，期間亦一度觸及157日圓。鑑於日美利差雖有所收斂，但其結構性格局並未發生根本性的改變，市場普遍認為短期內出現日圓大幅升值的機會不高。

在此匯率環境下，日圓走弱使日本資產對海外投資者更具吸引力，吸引他們將目光投向都心房地產、酒店及商業設施等與旅遊產業高度相關的資產，進而帶動相關投資房產的盈利增長，為日本旅遊業注入更多活力。

結果顯示，在2024年底至2025年期間，由外資主導的大型房地產交易接連出現，具體包括：

2024年12月：美国某資產管理機構以約4,000億日圓收購“東京花園露台紀尾井町”（外資在日本房地產投資中属史上最大規模）
2025年1月：加拿大大型投資基金以約1,800億日圓取得「目黑雅敘園」的部分所有權
2025年2月：香港某房地產私募基金管理公司以約1,530億日圓收購“東急廣場銀座”
2025年8月：美國某投資機構以總額約354億日圓收購印西、佐野物流設施
2025年9月：新加坡資本以約821億日圓取得“Tokyo Data Centre 3”，同月，獲德國基金（GIC 支援）透過非公開交易收購了東京都內14棟住宅大樓

從這些交易案例中可以看出，在日元走弱的情況下，日本房地產被認為是“價格合理且穩健的投資選擇”，因此，許多外資紛紛進入，重點投資於東京中心部地標建築、物流設施、酒店與數據中心等領域。

同時，放眼全球高淨值人口的資產流動路徑，可以觀察到大量資金從英國和中國持續流出。日本雖缺乏稅制優勢，卻憑藉安全性與政治穩定性，被定位為“資產避風港”，而非主要的移居地。

推動上述資本流向的重要因素之一，是美國經濟前景的不確定性。截至2025年6月，美國政府債務規模已突破35兆美元，佔GDP的比重約126.8%。勞動市場方面，受政府停擺影響，部分數據發布被延後，9月非農就業人數超出預期增長約11.9萬人，失業率升至4.4%，創數年來高位，導致市場分歧持續。

在經濟指標強弱交織之下，聯準會的政策前景同樣難以明朗。 2025年12月，聯準會宣布降息25個基點，將政策利率下調至3.50%～3.75%區間，為年內第三次降息，市場理解為通膨調整及因應勞動市場疲軟的一種保險措施。

對於未來是否繼續降息，市場意見存在分歧。一些觀點認為，再次降息的可能性將影響2026年以後的貨幣政策，另有部分觀點預計2026年可能會再次降息25個基點。

另一方面，當美國進入降息週期時，日本央行於12月19日的貨幣政策會議將政策利率提高至0.75%。利率上升以及建築成本增加，可能會壓縮房地產投資的收益空間。不過，如果日圓持續走弱，且海外高淨值人士的需求依然存在，外資對日本房地產的關注度下降的可能性較低。

2025年，日本房地產市場在住宅、商業及與入境旅遊相關的領域持續強勁表現，並在全球資本重新配置的格局中表現非常突出。

根據國土交通省發布的2025年第三季《地價LOOK報告》，全國各地區的住宅用地和商業用地價格已連續七期上漲。住宅用地方面，交通便利且居住環境優越的公寓需求保持穩定成長，成為價格上漲的主要因素。商業用地方面，隨著再開發項目的發展和訪日遊客數量增加，店鋪和酒店的需求增強，價格上漲趨勢持續強勁。

值得特別關注的是，日本旅遊城市在國際上的聲譽顯著提升。在《2026年全球最佳城市排名》中，東京排名第四，大阪排名第二十三名。其國際聲譽不僅反映了旅遊需求的增加，也推動了商業設施和酒店的資產價值，從而穩定了日本商業房地產市場的發展。

2025年，隨著入境需求全面復甦，成為推動商場和酒店市場的主要動力。日圓持續疲軟，增強了訪日遊客的消費力，銀座與心齋橋等主要商業區的零售額有所改善。大型商業設施也吸引了國內外品牌積極進駐，空置店鋪逐漸減少，租戶需求日益旺盛。

酒店市場方面也開始復甦，東京市區和機場附近的酒店入住率維持在較高水平，尤其是海外高端客戶需求回升，助推房價上漲，長期住宿需求的增長也提升了與入境旅遊相關的收益。在此背景下，海外投資者的投資意願增強，酒店及商業設施成為「投資熱點」領域。

2025年的日本獨棟住宅市場中，市區房價迅速上漲，而郊區成長停滯，差距進一步擴大。

根據2025年10月發布的市場報告，東京23區新建獨棟住宅的平均標價已達8,667萬日圓。市區內因土地面積和建築規模較大的高價住宅供應量增加，持續推高整體中樞價格。

市區價格漲幅（東京23區）

相較之下，首都圈整體平均價格雖然維持穩定，但離東京中心部越遠，上漲動能明顯轉弱，區域間的差異更加顯著。

首都圈郊區走勢分化明顯