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日本房地產市場進入「交易量調整與價格上升」的新階段

根據2025年11月公布的不動產相關統計，日本住宅市場出現一項顯著趨勢：交易量下降，但房價仍持續上升。既有住宅成交量指數顯示，全國交易量有所減少；然而不動產價格指數則顯示住宅價格持續上升，使市場呈現出「交易量減少」與「價格上升」同時發生的情況。

此現象被認為是多項因素共同作用的結果，例如利率環境變化、人口與需求集中於都會區，以及建築成本上升等，顯示日本不動產市場正逐步進入新的階段。

首先，從日本國土交通省公布的既有住宅成交量指數來看，2025年11月全國交易量出現下降。全國季節調整值為125.8，較前一個月明顯下滑。即使排除30平方公尺以下住宅，也呈現類似趨勢，顯示整體住宅市場交易動能正在放緩。

全國既有住宅成交量指數如下：

• 合計：125.8（較上月減少9.1%）
• 排除30㎡以下住宅：113.8（減少9.9%）
• 獨棟住宅：120.2（減少10.1%）
• 公寓（排除30㎡以下）：106.9（減少7.5%）

其中，獨棟住宅的跌幅最為明顯，可能受到房貸利率上升預期以及房價高檔盤整的影響，進而影響購屋者。

相較之下，公寓市場雖然也出現下降，但跌幅小於獨棟住宅，顯示都會型住宅需求仍具一定韌性。

從區域來看，主要都會圈的交易量也出現下降。在關東地區，整體呈現溫和下滑，但獨棟住宅跌幅相對較大。

關東地區指數如下：

• 合計：130.2（減少5.4%）
• 獨棟住宅：125.6（減少9.5%）
• 公寓（區分所有）：132.4（減少4.1%）
• 公寓（排除30㎡以下）：107.5（減少5.4%）

另一方面，近畿地區的跌幅較關東地區更大，顯示住宅交易已進入較明顯的調整階段。

近畿地區指數如下：

• 合計：128.1（減少9.8%）
• 獨棟住宅：106.7（減少12.3%）
• 公寓（區分所有）：148.7（減少8.1%）
• 公寓（排除30㎡以下）：104.5（減少8.0%）

從城市來看，東京都與大阪府的交易量同樣出現下降。在東京，雖然公寓市場指數仍維持在較高水準，但實際成交數量略有減少。

東京都指數如下：

• 合計：147.9（減少4.8%）
• 獨棟住宅：114.1（減少7.3%）
• 公寓（區分所有）：155.8（減少4.0%）
• 公寓（排除30㎡以下）：117.1（減少6.7%）

在大阪府，交易量下降更加明顯，其中獨棟住宅指數已跌破100。

大阪府指數如下：

• 合計：138.9（減少10.8%）
• 獨棟住宅：98.2（減少12.2%）
• 公寓（區分所有）：171.7（減少9.5%）
• 公寓（排除30㎡以下）：104.6（減少8.8%）

另一方面，價格走勢與交易量形成對比。不動產價格指數顯示住宅價格持續上升，顯示日本住宅市場仍處於資產價值上升的階段。

全國住宅價格指數如下：

• 住宅綜合：147.3（上升0.7%）
• 住宅用地：120.3（上升2.6%）
• 獨棟住宅：120.8（上升0.2%）
• 公寓（區分所有）：223.5（上升0.8%）

其中，公寓價格指數已大幅超過200，顯示都會區住宅價格仍持續上升。建築成本上升與新建住宅供給不足，被認為是推動中古公寓價格上漲的重要因素。

從區域來看，關東地區住宅價格呈現溫和上升趨勢。

關東地區住宅價格指數如下：

• 住宅綜合：155.1（上升0.8%）
• 住宅用地：128.0（上升2.9%）
• 獨棟住宅：124.2（上升1.5%）
• 公寓（區分所有）：217.2（上升0.2%）

在東京，住宅價格上漲尤為明顯。

東京都住宅價格指數如下：

• 住宅綜合：187.6（上升5.8%）
• 住宅用地：153.8（上升14.4%）
• 獨棟住宅：144.4（上升3.8%）
• 公寓（區分所有）：237.0（上升1.9%）

住宅用地價格超過14%的漲幅，被認為主要受到都市再開發與人口集中效應的影響。

在商業不動產市場方面，物流設施價格上升尤為顯著。

商業不動產價格指數如下：

• 商業不動產綜合：147.2（較前期上升1.1%）
• 商店：169.5（上升3.4%）
• 辦公室：168.5（下降5.9%）
• 整棟公寓：173.7（上升0.7%）

在日本三大都會圈，物流設施的漲幅特別明顯：

• 倉庫：153.6（上升16.1%）

這主要受到電子商務市場擴大以及物流據點建設的推動。

相較之下，辦公室市場受到工作型態變化的影響，價格進入調整階段。

此外，法人不動產交易也出現暫時性下降。法人交易量指數顯示，投資人在短期內轉為較為審慎。

法人交易量指數如下：

• 合計：264.4（減少11.8%）
• 住宅合計：295.0（減少7.9%）
• 獨棟住宅：339.6（減少10.9%）
• 公寓：252.8（減少5.5%）
• 非住宅：209.8（減少17.6%）

這些統計顯示，日本不動產市場正進入一個交易量下降但價格上升的階段。

一般而言，在不動產市場中，當金融環境出現變化時，通常會先出現交易量下降，其後價格才開始調整。然而在日本，由於建築成本上升、人口集中於都會區以及住宅供給不足等結構性因素，短期內房價大幅下跌的可能性被認為較低。

展望2026年不動產市場，交易量短期內可能維持持平或略有下降，但價格仍有機會維持溫和上升趨勢。

特別是在東京與大阪等主要都市，具資產價值的公寓需求預計仍將保持強勁。

對投資人而言，重要的是不應僅以表面報酬率作為投資判斷依據。在價格上升的市場環境中，相較於表面收益率，更應重視資產價值的成長以及地段的長期發展潛力。

此外，在人口減少地區與都會區之間的不動產兩極化趨勢持續擴大的情況下，選擇都會區具資產價值的物件，很可能成為影響長期投資成果的重要因素。

本次統計顯示，日本不動產市場正接近一個重要轉折點。未來的不動產投資，不應只關注交易量的變化，而應綜合分析價格趨勢、金融環境與人口結構等因素。

 

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